10 wichtige Punkte im Mietvertrag

Der Mietvertrag schafft die Basis für das Vertragsverhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter. Er enthält alle wichtigen Regelungen und bestimmt die beiderseitigen Rechte und Pflichten. Deshalb gilt auch für den Mietvertrag: Prüfen Sie, was Sie da unterschreiben. 

Die Lage ist ideal, die Größe ist perfekt, die Ausstattung passt, die Miete ist bezahlbar, das Haus wirkt gepflegt und die Nachbarn machen einen netten Eindruck: Wenn Sie Ihre Traumwohnung gefunden haben, werden Sie den Mietvertrag verständlicherweise so schnell wie möglich unterschreiben wollen.

Schließlich werden Sie nicht riskieren wollen, dass Ihnen ein anderer die Wohnung vor der Nase wegschnappt. Doch bei aller Freude und Begeisterung sollten Sie nicht vorschnell handeln. Denn der Mietvertrag ist ein Vertrag. Und Sie gehen damit Verpflichtungen ein. Deshalb sollten Sie den Mietvertrag, wie jeden anderen Vertrag auch, aufmerksam lesen und auf das Kleingedruckte achten.

Nun ist das deutsche Mietrecht aber per se schon ziemlich umfangreich. Und die Rechtsprechung geht meist vom Einzelfall aus. Trotzdem gibt es immer wieder auch Urteile, die als richtungweisend gelten und beispielsweise zur Folge haben, dass bestimmte Klauseln im Mietvertrag ungültig werden. Gleichzeitig sorgen Mietrechtsreformen und neue Gesetze mitunter für veränderte Bedingungen. Hinzu kommt, dass viele Vermieter vorgefertigte Vertragsmuster verwenden. Die ganze Thematik werden Sie als Laie deshalb kaum überblicken können. Aber das ist auch nicht unbedingt notwendig. Denn wenn Sie wissen, worauf Sie achten sollten, kann eigentlich nicht viel schiefgehen. Und die zehn wichtigsten Punkte, die Ihr Mietvertrag regeln sollte, haben wir im Folgenden für Sie zusammengestellt.

Punkt 1: Angaben zum Vermieter

Auch wenn es banal klingt: Sie sollten wissen, wer Ihr Vermieter ist. Denn derjenige, der als Vermieter den Mietvertrag unterschreibt, ist Ihr Vertragspartner. Haben Sie später einmal Fragen, tauchen Mängel in der Wohnung auf oder möchten Sie den Mietvertrag kündigen, müssen Sie sich an Ihren Vertragspartner wenden. Achten Sie deshalb darauf, dass im Mietvertrag der Name des Vermieters samt Anschrift, Telefonnummer und/oder E-Mail-Adresse angegeben ist. Und: Wenn ein Ehepaar, eine Erbengemeinschaft oder mehrere Miteigentümer gemeinschaftlich als Vermieter auftreten, dann müssen sie auch alle den Mietvertrag unterschreiben.

Punkt 2: Angaben zum Mieter

Überprüfen Sie, ob die Daten zu Ihrer Person im Mietvertrag fehlerfrei sind. Zu diesen Daten gehören Ihr Vor- und Nachname, Ihre aktuelle Anschrift, eventuell weitere Kontaktdaten und Ihr Geburtsdatum. Außerdem gilt das, was für den Vermieter als Ihr Vertragspartner gilt, umgekehrt auch für Sie. Das heißt: Wenn Sie die Wohnung nicht alleine mieten, sondern beispielsweise zusammen mit Ihrem Partner, dann sind Sie beide Vertragspartner Ihres Vermieters. Folglich müssen Sie auch beide den Mietvertrag unterschreiben. Für Ihren Vermieter bedeutet das, dass er beispielsweise bei Mieterhöhungen, einer Kündigung oder einer Klage Sie und Ihren Partner berücksichtigen muss. Würde Ihnen Ihr Vermieter etwa eine Kündigung zuschicken, die nur an Sie adressiert ist, obwohl Ihr Partner den Mietvertrag auch unterschrieben hat und damit ebenfalls Mieter ist, wäre die Kündigung unwirksam. Andersherum können Sie den Mietvertrag aber auch nicht alleine kündigen, sondern nur zusammen mit Ihrem Partner.

  • Tipp: Wenn Sie die Wohnung nicht alleine mieten, sollten Sie im Mietvertrag Vereinbarungen mit Ihrem Vermieter treffen, die die Nachfolge regeln. Sollten Sie oder Ihr Partner dann irgendwann aus dem Mietvertrag aussteigen wollen, wird der Ausstieg einfacher. Und der jeweils andere hat es leichter, wenn er in der Wohnung bleiben will.

Punkt 3: Beschreibung der Wohnung

Die Wohnung sollte so genau wie möglich im Mietvertrag beschrieben sein. Im Idealfall ist die Beschreibung so präzise, dass der Mietvertrag der Wohnung eindeutig und unmissverständlich zugeordnet werden kann. Das wird beispielsweise durch die detaillierte Lage der Wohnung (z.B. 2. OG, Wohnung rechts oder Apartment Nr. 105) oder eine Wohnungsnummer sichergestellt. Daneben sollte im Mietvertrag stehen, wie viele und welche Zimmer die Wohnung beinhaltet. Flächen und Nebenräume wie ein Balkon, eine Terrasse, ein Gartenanteil, ein Abstellraum oder ein Keller, die außerhalb der eigentlichen Wohnung liegen, aber zur Mietsache dazugehören, sollten ebenfalls benannt sein.

Punkt 4: Größe der Wohnfläche

Im Mietvertrag sollte stehen, wie groß die Wohnung ist. Denn die Quadratmeterzahl bildet oft die Grundlage, nach der die Neben- und Betriebskosten, aber beispielsweise auch Mieterhöhungen berechnet werden. Achten Sie deshalb darauf, dass Ihr Mietvertrag zum einen die Größe der Wohnfläche in Quadratmetern angibt und dass die angegebene Quadratmeterzahl zum anderen auch richtig ist.

Punkt 5: Laufzeit

Ein Mietvertrag wird in aller Regel auf unbestimmte Zeit geschlossen. Er hat dadurch keine zeitliche Befristung, sondern läuft solange, bis er gekündigt wird. Doch auch bei einem unbefristeten Mietvertrag muss angegeben werden, wann das Mietverhältnis beginnt. Im Mietvertrag muss also so etwas wie „Das Mietverhältnis beginnt am … und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen.“ stehen.

Die Alternative zu einem unbefristeten Mietvertrag ist ein Zeitmietvertrag. Hier wird im Mietvertrag festgelegt, wann das Mietverhältnis beginnt und wann es wieder endet. Zusätzlich dazu muss im Mietvertrag aber auch der Grund für die Befristung angegeben sein. Und dabei kommen gemäß § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nur drei Gründe in Frage:

  • Der Vermieter macht für die Zeit nach Ablauf des Mietvertrags Eigennutzung geltend.
  • Der Vermieter plant nach dem Ende der Mietzeit umfangreiche Abriss-, Umbau-, Sanierungs- oder Instandsetzungsarbeiten, die er nicht oder kaum durchführen könnte, wenn Sie weiterhin in der Wohnung wohnen.
  • Der Vermieter möchte die Wohnung nach Ablauf der Mietdauer an einen Dienstverpflichteten vermieten.

Ist im Mietvertrag der Grund für die Befristung nicht genannt, handelt es sich automatisch um einen zeitlich unbefristeten Vertrag. Beim Zeitmietvertrag gibt es aber noch eine weitere Besonderheit: Da das Ende des Mietverhältnisses von Anfang an feststeht, ist eine vorzeitige ordentliche Kündigung grundsätzlich ausgeschlossen. Weder Sie noch Ihr Vermieter müssen den Mietvertrag also kündigen, denn er endet automatisch. Aber Sie können auch nicht vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen. Wenn Ihr Zeitmietvertrag über mehrere Jahre läuft, kann sich jedoch zwischenzeitlich vieles verändern. Deshalb sollten Sie mit Ihrem Vermieter vereinbaren, dass eine ordentliche Kündigung eben doch möglich ist. Oder vereinbaren Sie mit ihm, dass Sie einen Nachmieter stellen können.

Punkt 6: Miete und Nebenkosten

Für die Wohnung müssen Sie natürlich Miete zahlen. Dabei setzt sich die Miete meist aus der sogenannten Kaltmiete und den Betriebs- und Heizkosten zusammen. Die Kaltmiete ist die Miete, die Sie für die Nutzung der Wohnräume als solches bezahlen. Dazu kommen dann noch die Betriebskosten. Welche Betriebskosten der Vermieter auf Sie als Mieter umlegen kann, ist in § 2 der Betriebskostenverordnung geregelt. Teilweise rechnet der Vermieter auch die Heizkosten mit Ihnen ab, teilweise müssen Sie diese gesondert direkt an den Energielieferant bezahlen. Im Mietvertrag sollte stehen, wie sich Ihre Miete zusammensetzt, ob Sie die Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlung bezahlen und wie die Betriebskosten berechnet werden. Je genauer hier die Angaben sind, desto geringer ist die Gefahr, dass es später, bei den Abrechnungen zu Stress mit dem Vermieter kommt. Daneben sollte Ihr Mietvertrag klare Regelungen dazu enthalten, wann Sie die Miete bezahlen und auf welches Konto Sie diese überweisen müssen.

Punkt 7: Kaution

In den meisten Fällen werden Sie eine Kaution für die Wohnung hinterlegen müssen. Diese Kaution ist eine Sicherheitsleistung und darf bis zu drei Kaltmieten entsprechen. Wenn Sie die Kaution nicht auf einmal bezahlen können, muss sich Ihr Vermieter damit einverstanden erklären, dass Sie die Kaution in drei Raten bezahlen. Der Vermieter muss die Kaution dann getrennt von seinem Vermögen aufbewahren. Die Kaution ist für Schäden vorgesehen, die Sie in der Wohnung verursachen. Abwohnen können Sie die Kaution aber nicht. Sie können Ihrem Vermieter also nicht mitteilen, dass Sie gerade knapp bei Kasse sind und er die fällige Miete aus der Kaution entnehmen soll. Wenn Sie dann wieder ausziehen, muss Ihnen der Vermieter die Kaution zurückzahlen. Dafür hat er aber sechs Monate lang Zeit. Denn bei Ihrem Auszug wird der Vermieter meist noch nicht wissen können, ob Sie Nebenkosten nachzahlen müssen oder ob versteckte Schäden in der Wohnung auftauchen. Die Regelungen zur Kaution sollten aber auf jeden Fall im Mietvertrag festgehalten sein.

Punkt 8: Schönheitsreparaturen

  • Im Zusammenhang mit Klein- und Schönheitsreparaturen geht es um die Fragen,
  • in welchem Zustand Sie die Wohnung übernehmen,
  • wie Sie die Wohnung während Ihrer Mietzeit in Schuss halten müssen und
  • wie renoviert Sie die Wohnung bei Ihrem Auszug zurückzugeben haben.

Pauschale Aussagen zu diesen Regelungen sind recht schwierig. Grundsätzlich ist es nämlich so, dass der Vermieter für Renovierungsarbeiten zuständig ist. Klein- und Schönheitsreparaturen kann er aber auf Sie als Mieter abwälzen. Sind die Arbeiten im Mietvertrag wirksam vereinbart, müssen Sie diese übernehmen. Allerdings gab es bei der Rechtsprechung gerade in diesem Bereich in den vergangenen Jahren viele Änderungen. So wurden inzwischen viele Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen, die als Standardklauseln in Formularmietverträgen üblich waren, für unwirksam erklärt. Hier sollten Sie deshalb die einzelnen Punkte prüfen und sich informieren, ob Sie sich an diese Klauseln halten müssen.

Punkt 9: Kündigung

Was die Kündigungsfristen angeht, so gibt es klare gesetzliche Regelungen. Nach § 573c BGB gilt nämlich, dass Sie als Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten haben. Ihr Vermieter muss ebenfalls eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten, wenn das Mietverhältnis weniger als fünf Jahre besteht. Besteht das Mietverhältnis zwischen fünf und acht Jahre lang, verlängert sich die Kündigungsfrist Ihres Vermieters auf sechs Monate. Und wenn die Mietdauer über acht Jahre beträgt, beläuft sich die Kündigungsfrist für Ihren Vermieter auf neun Monate. Im Mietvertrag können Sie aber auch andere Kündigungsfristen vereinbaren. Nur dürfen Sie diese Kündigungsfristen nicht schlechter stellen als die gesetzlichen Kündigungsfristen. Das heißt: Ihr Vermieter kann Ihnen beispielsweise einräumen, dass Sie nur eine Kündigungsfrist von einem Monat einhalten müssen. Möchte er Ihnen aber eine viermonatige Kündigungsfrist auferlegen, gilt für Sie automatisch die gesetzliche, dreimonatige Kündigungsfrist. Bei Ihrem Vermieter ist es genau umgekehrt. Er kann sich selbst also längere Kündigungsfristen auferlegen, darf aber die gesetzlichen Kündigungsfristen für sich nicht verkürzen.

  • Aber Achtung: Manchmal sieht ein Mietvertrag einen sogenannten Kündigungsverzicht vor. Dieser Verzicht hat zur Folge, dass der Mietvertrag eine bestimmte Zeit lang nicht gekündigt werden kann. Und als Zeitraum können bis zu vier Jahre vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung hat der Bundesgerichtshof für zulässig erklärt (Az. VIII ZR 24/04 und Az. VIII ZR 270/07). Schauen Sie also nach, was in Ihrem Mietvertrag steht. Und überlegen Sie, ob Sie so lange auf jeden Fall in der Wohnung bleiben wollen.

Punkt 10: Sonstige Vereinbarungen

Unter der Klausel “Sonstiges” können viele verschiedene Vereinbarungen getroffen werden. So kann hier beispielsweise etwas zur Tierhaltung stehen. Oder es wird darauf hingewiesen, dass die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist. Lesen Sie sich die Vereinbarungen sorgfältig durch und werfen Sie einen Blick auf weitere Unterlagen wie eben beispielsweise die Hausordnung. Denn aus der Hausordnung können sich weitere Pflichten für Sie ergeben.

Und zum Schluss noch ein guter Rat

Lesen Sie sich den Mietvertrag und alle Unterlagen, die mit dem Mietverhältnis zusammenhängen, aufmerksam durch. Wenn Ihnen etwas unklar ist, fragen Sie nach. Sehen Sie Ihren Vermieter als Geschäftspartner, setzen Sie sich mit ihm zusammen und besprechen Sie die Punkte, die Ihnen wichtig sind und die Sie im Mietvertrag geregelt wissen möchten. Bleiben Sie aber fair, kompromissbereit und versuchen Sie, auch Ihren Vermieter zu verstehen. In einem vernünftigen, freundlichen Gespräch lässt sich alles klären. Schließlich profitieren Sie und Ihr Vermieter gleichermaßen davon, wenn Sie ein Mietverhältnis begründen, das langfristig gut funktioniert.