Alles zum Untermietvertrag mit Muster

Vielleicht ist Deine Wohnung für Dich alleine zu groß oder zu teuer. Vielleicht möchtest Du nicht länger alleine wohnen oder kannst ein paar Euro zusätzlich ganz gut gebrauchen. In allen diesen Fällen kannst Du Dir einen Untermieter suchen. Aber geht das einfach so? Brauchst Du dann einen Untermietvertrag? Und wie sollte der Untermietvertrag aussehen?

 

 

Wann kannst Du einen Untermieter aufnehmen?

Auf den ersten Blick ist es ganz einfach: Du kannst einen Untermieter aufnehmen, wenn es Dein Vermieter erlaubt hat. Ganz so einfach ist es dann aber doch wieder nicht, denn es kommt auf die Details an.

Wenn Du Deine Wohnung untervermieten möchtest, brauchst Du grundsätzlich die Erlaubnis Deines Vermieters. Das gilt auch dann, wenn Du selbst in der Wohnung bleiben und nur einen Teil der Wohnung an den Untermieter abgeben willst. Bevor Du Deinen Untermieter einziehen lässt, musst Du Dir also die Zustimmung Deines Vermieters einholen. Dass Du die Erlaubnis einholen musst, ergibt sich aus § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB. Allerdings darf Dein Vermieter Deinen Wunsch nach einem Untermieter nicht einfach so ablehnen. Wenn Du aufzeigen kannst, dass Du ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hast, muss Dein Vermieter zustimmen. Dein berechtigtes Interesse kann sich aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen ergeben. Teilst Du Deinem Vermieter beispielsweise mit, dass

  • Du in einem finanziellen Engpass steckst oder sich Deine wirtschaftlichen Verhältnisse insgesamt verschlechtert haben,
  • Du krank bist und häusliche Pflege brauchst,
  • Du eine Wohngemeinschaft bilden willst, um nicht zu vereinsamen,
  • ein Familienmitglied ausgezogen ist und dadurch jetzt mehrere Zimmer leer stehen,

sollte Dir Dein Vermieter grünes Licht für die Untervermietung geben. Wichtig ist aber, dass Dein Interesse an einer Untervermietung erst nachträglich entstanden ist. Du darfst also nicht schon vor oder bei der Unterzeichnung des Mietvertrags geplant haben, einen Untermieter aufzunehmen.

Übrigens: In vielen Formularmietverträgen ist eine Klausel enthalten, die eine Untervermietung generell verbietet. Eine solche Klausel ist nicht zulässig, denn dadurch wärst Du als Mieter unangemessen benachteiligt. Dein Vermieter kann eine Untervermietung also nicht generell und von vorneherein verbieten. Aber Du brauchst sein Okay.

Kannst Du ein berechtigtes Interesse vorweisen, kann Dir Dein Vermieter die Zustimmung nur verweigern, wenn er einen wichtigen Grund dafür hat. Ein solcher Grund ist, dass die Wohnung durch den Untermieter überbelegt wäre. Oder dass die Untervermietung zur Folge hätte, dass die Wohnung anders genutzt wird als im Mietvertrag vereinbart (z.B. nicht mehr als Wohnraum, sondern für ein Gewerbe). Dass der Vermieter seine Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund verweigern kann, steht in § 553 Abs. 1 BGB.

Eine Ausnahme gilt, wenn Dein Ehepartner, einer Deiner nächsten Angehörigen, eine Pflegeperson oder ein Angestellter Deines Haushalts bei Dir einziehen soll. In diesem Fall musst Du Deinen Vermieter nicht um Erlaubnis fragen. Du solltest ihn zwar der Fairness wegen informieren, aber seine Zustimmung brauchst Du nicht. Bei Deinem Lebensgefährten ist dies anders. Er zählt nicht zum Kreis der nahestehenden Personen. Deshalb brauchst Du hier wieder erst das Okay Deiner Vermieters. In aller Regel wird es aber keinen Grund geben, Dir die Erlaubnis zu verweigern.

 

Wann brauchst Du einen Untermietvertrag?

Untermietvertrag / UntermieteHat Dein Vermieter zugestimmt, bist Du gut beraten, wenn Du einen schriftlichen Untermietvertrag abschließt. Generell ist es so, dass Du einen Untermietvertrag – wie auch einen normalen Mietvertrag – sowohl schriftlich als auch mündlich abschließen kannst. Und Du kannst den Untermietvertrag unbefristet oder mit einer zeitlichen Befristung vereinbaren. Entscheidest Du Dich für einen befristeten Mietvertrag, der länger läuft als ein Jahr, muss der Vertrag schriftlich geschlossen werden. Ein befristeter Miet- oder Untermietvertrag für mehr als ein Jahr ist ungültig, wenn er nur mündlich vereinbart wird. In allen anderen Fällen, also bei einem unbefristeten Untermietvertrag oder einem befristeten Untermietvertrag unter einem Jahr, entscheidest Du selbst über die Form. Trotzdem solltest Du Dich immer für die schriftliche Variante entscheiden. Denn: Bei einer Untervermietung entsteht eine Vertragsbeziehung zwischen Dir und Deinem Untermieter. Mit Deinem Vermieter hat der Untermieter nichts zu tun. Du bleibst weiterhin der Vertragspartner des Vermieters. Baut der Untermieter Mist, haftest prinzipiell Du gegenüber dem Vermieter. Dies steht so in § 540 Abs. 2 BGB. Aber auch wenn es Unstimmigkeiten gibt oder der Untermieter sich nicht an die Absprachen hält, z.B. die Untermiete nicht bezahlt, bist Du auf der sicheren Seite, wenn Du einen schriftlichen Vertrag in der Hand hast.

 

Was muss im Untermietvertrag stehen?

Rechtliche Vorgaben dazu, wie ein Untermietvertrag aussehen muss, gibt es nicht. Im Prinzip kannst Du den Untermietvertrag formulieren wie Du willst. Auf jeden Fall solltest Du aber klare Vereinbarungen zu folgenden Punkten treffen:

  • Mietgegenstand
  • Art und Beginn des Untermietverhältnisses
  • Höhe der Untermiete mit Absprachen zur Zahlung
  • Höhe der Nebenkosten
  • Kündigungsmodalitäten

Was andere Punkte angeht, z.B. die Vereinbarungen beim Auszug Deines Untermieters, kannst Du auf die Vereinbarungen im Hauptmietvertrag hinweisen. In diesem Fall solltest Du Deinem Untermieter aber eine Kopie des Hauptmietvertrags aushändigen oder zumindest sicherstellen, dass Dein Untermieter den Hauptmietvertrag jederzeit einsehen kann. Außerdem kannst Du mit Deinem Untermieter natürlich individuelle Vereinbarungen treffen. Eine Mustervorlage für einen Untermietvertrag findest Du am Ende dieser Seite.

 

Wie viel Miete und Kaution darfst Du vom Untermieter verlangen?

Wie viel Miete Dir ein Untermieter bezahlt, kannst Du frei mit ihm aushandeln. Dabei musst Du Dich aber an der Höhe der Hauptmiete orientieren. Musst Du Deinem Vermieter beispielsweise 500 Euro Miete für die Wohnung bezahlen, kannst Du von Deinem Untermieter keine 600 Euro für ein Zimmer verlangen. Ein solcher Wucher ist nicht zulässig.

Möchtest Du Dich absichern, kannst Du eine Kaution von Deinem Untermieter verlangen. Für die Kaution gilt, dass sie höchstens drei Monatsmieten betragen darf. Hast Du mit Deinem Untermieter eine monatliche Miete von 200 Euro vereinbart, darfst Du maximal 600 Euro als Kaution fordern. Dieses Geld musst Du auf ein Sparkonto einzahlen und Deinem Untermieter samt Zinsen zurückgeben, wenn er wieder auszieht.

 

Wie sieht es mit den Kündigungsfristen aus?

Wenn Du einen Untermieter bei Dir aufnimmst, entsteht ein Vertragsverhältnis zwischen Dir und Deinem Untermieter. Wenn Du möchtest, dass Dein Untermieter wieder auszieht, musst Du deshalb die Kündigung aussprechen. Wie schnell Du den Untermieter wieder loswirst, hängt davon ab, wie viel von der Wohnung Du untervermietet hast:

  • Hast Du dem Untermieter ein möbliertes Zimmer der Wohnung untervermietet, kannst Du zum Monatsende kündigen. Deine Kündigung muss dem Untermieter spätestens am 15. des Monats vorliegen. Bei der Untervermietung eines möblierten Zimmers hast Du also eine Kündigungsfrist von zwei Wochen. Begründen musst Du Deine Kündigung nicht.
  • Hast Du dem Untermieter ein unmöbliertes Zimmer der Wohnung untervermietet, gilt die normale Kündigungsfrist von drei Monaten. Dabei muss der Untermieter die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Monats bekommen haben. Bekommt er die Kündigung erst am 4. Werktag oder noch später, wird dieser Monat nicht mehr zur Kündigungsfrist dazugezählt. Gibst Du dem Untermieter die Kündigung beispielsweise am 01.07., kann das Vertragsverhältnis am 30.09. enden. Bekommt Dein Untermieter die Kündigung erst am 08.07., muss er frühestens zum 31.10. ausziehen. Damit die dreimonatige Kündigungsfrist gilt, musst Du aber ein berechtigtes Interesse an der Kündigung vorweisen und erklären können. Wie der Vermieter brauchst Du also einen Grund für die Kündigung. Gibt es keinen Grund oder willst Du die Kündigung nicht begründen, musst Du eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten.
  • Hast Du dem Untermieter die gesamte Wohnung vermietet, hat Dein Untermieter die gleichen Rechte wie jeder andere Mieter auch. Wenn Du Deine Kündigung nicht begründen kannst oder Dein Untermieter sich auf einen Härtefall beruft, kann er der Kündigung also widersprechen.

Hast Du einen befristeten Untermietvertrag abgeschlossen, erübrigt sich die Frage nach einer Kündigung. Der Untermietvertrag endet dann nämlich automatisch an dem Tag, der im Vertrag vereinbart wurde. Eine vorzeitige Kündigung ist meist ausgeschlossen.

Dein Untermieter kann natürlich genauso kündigen. Hat er ein möbliertes Zimmer angemietet, kann er mit einer Frist von zwei Wochen zum Monatsende kündigen. Hat er ein Zimmer ohne Möbel oder die ganze Wohnung gemietet, beträgt seine Kündigungsfrist drei Monate. Begründen muss Dein Untermieter seine Kündigung nicht.

 

Was musst Du bedenken, wenn Du den Untermietvertrag abschließt?

Entscheidest Du Dich dafür, Deine Wohnung mit einem Untermieter zu teilen, entstehen zwei Vertragsverhältnisse: einmal zwischen Dir und dem Untermieter und einmal zwischen Dir und dem Vermieter der Wohnung. Dein Untermieter und Dein Vermieter haben aber nichts miteinander zu tun. Sie werden also keine Vertragspartner. Wenn es zu Änderungen kommt, bist Du deshalb in der Pflicht. Ein Beispiel: Der Mietvertrag für die Wohnung wird gekündigt, entweder durch Dich oder durch den Vermieter. Diese Kündigung hat auf den Untermietvertrag aber keine direkte Auswirkung. Der Untermietvertrag zwischen Dir und Deinem Untermieter besteht also weiterhin. Folglich musst Du auch den Untermietvertrag kündigen. Denn Du bist dafür verantwortlich, dass der Untermieter ebenfalls fristgerecht aus der Wohnung auszieht.

 

Mustervorlage für einen Untermietvertrag

Zwischen

_____________________________________________________________
– im Folgenden als Hauptmieter bezeichnet –

und
______________________________________________________________
– im Folgenden als Untermieter bezeichnet –

wird folgender Untermietvertrag geschlossen:

§ 1 Mietgegenstand
1. Der Hauptmieter hat von __________________________ als Vermieter die Wohnung ________ (Nummer, genaue Bezeichnung, Lage, Anschrift) __________ gemietet. Die Wohnung umfasst ____ Zimmer, eine Küche, ____ Badezimmer sowie _____ Keller/Speicher/Stellplätze. Die Wohnfläche beträgt ____ Quadratmeter.

2. Die unter 1 genannte Wohnung ist Gegenstand dieses Vertrags. Dabei vermietet der Hauptmieter die gesamte Wohnung / ___ Zimmer mit Küche und Bad zur gemeinschaftlichen Nutzung an den Untermieter unter. Die Untervermietung der Räumlichkeiten erfolgt in möbliertem/unmöbliertem Zustand. Die an den Untermieter vermiete Wohnfläche beträgt ____ Quadratmeter.

3. Die schriftliche Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung liegt vor. Kopien dieser Zustimmung und des Hauptmietvertrags werden dem Untermieter zusammen mit diesem Vertrag ausgehändigt. Dadurch werden sie zu Vertragsbestandteilen.

§ 2 Art, Beginn und Dauer des Untermietverhältnisses
Das Untermietverhältnis wird für unbestimmte Zeit vereinbart. Es beginnt zum ________. /wird mit zeitlicher Befristung vereinbart. Es beginnt am _______ und endet mit Ablauf des ________.

§ 3 Miete, Nebenkosten und Kaution
1. Die monatliche Kaltmiete beträgt ______ Euro.

2. Der Untermieter beteiligt sich mit _____ Euro pro Monat an den Nebenkostenvorauszahlungen.

3. Aus den Punkten 1 und 2 ergibt sich eine monatliche Gesamtmiete von ______ Euro. Der Untermieter verpflichtet sich, diese Gesamtmiete an den Hauptmieter zu bezahlen. Die Mietzahlungen erfolgen per Überweisung auf das Konto des Hauptmieters/in bar. Der Eingang der Zahlung hat zum 1. eines Monats zu erfolgen.

4. Erfolgt im Zuge der jährlichen Nebenkostenabrechnung eine Rückerstattung, verpflichtet sich der Hauptmieter, dem Untermieter den anteiligen Differenzbetrag ebenfalls zurückzuzahlen. Wird eine Nachforderung fällig, verpflichtet sich der Untermieter, sich anteilig an der Nachforderung zu beteiligen.

5. Erhöht der Vermieter die Höhe der Miete, der Nebenkostenvorauszahlungen oder anderer Kosten, ist der Hauptmieter berechtigt, vom Untermieter Zahlungen in entsprechend angepasster Höhe zu verlangen.

6. Zur Sicherung der Ansprüche aus dem Untermietverhältnis hinterlegt der Untermieter eine Kaution in Höhe von ___ Monatsmieten. Dies entspricht einem Betrag von ____ Euro. Der Hauptmieter verpflichtet sich, die Kaution nebst Zinsen innerhalb von ___ Monaten nach ordnungsgemäßer Beendigung des Untermietverhältnisses zurückzuzahlen.

§ 4 Kündigung
Sowohl der Hauptmieter als auch der Untermieter sind berechtigt, das Untermietverhältnis zu kündigen. Dabei finden bei einer Kündigung die gesetzlichen Vorschriften Anwendung.

§ 5 Untervermietung durch den Untermieter
Der Untermieter ist nicht berechtigt, den Mietgegenstand seinerseits unterzuvermieten.

§ 6 Weitere Regelungen
Alle weiteren Vereinbarungen, die das Untermietverhältnis betreffen oder hierfür relevant sind, leiten sich sinngemäß aus den Bestimmungen und Regelungen des Hauptmietvertrags ab. Dies gilt insbesondere für die §§ __________________ des Hauptmietvertrags.

§ 7 Zusätzliche Vereinbarungen
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§ 8 Änderungen
Mündliche Absprachen und weitere Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen der Vereinbarungen zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter sind nur wirksam und verbindlich, wenn sie schriftlich erfolgen.

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Ort, Datum Hauptmieter Ort, Datum Untermieter

 

Einfache Variante des Untermietvertrages als Vorlage:

Untermietvertrag

Zwischen (Hauptmieter)

und (Untermieter)

  • Dem Untermieter wird gegen einen monatlichen Mietzins von XX,- Euro der Raum mit Xqm in der Wohnung des Hauptmieters (Anschrift) überlassen.
  • Räume die gemeinsam genutzt werden dürfen sind: Küche, Bad, WC, Wohnzimmer …
  • In dem Mietzins enthalten sind die Kosten für: Grundmiete, Heizung, Wasser, (Strom), (Telefon),…
  • Dem Untermieter wurde die schriftliche Erlaubnis zur Untervermietung vom Wohnungseigentümer vorgelegt. (Darauf sollten Untermieter achten, wenn sie sich vor bösen Überraschungen schützen wollen.)
  • Die Kündigungsfrist beträgt XX Wochen/Monate und ist ggf. bis zum Xten Werktag eines Monats zuzustellen. (Achtung! Grundlose Kündigungen sind hier unter gewissen Umständen erlaubt.)

Datum, Ort

_________________                                        ________________

Unterschrift Hauptmieter                                   Unterschrift Untermieter

 

PDF Vorlagen:

Untermietvertrag als PDF weitere Variante: Mietvertrag für Untermieter als PDF