Musterbrief Wohnungskündigung

Von heute auf morgen lässt sich ein Mietverhältnis nicht beenden. Lesen Sie hier, was Sie wissen müssen, wenn Sie Ihren Mietvertrag kündigen wollen.

Ihre bisherige Wohnung ist zu klein oder zu groß, zu teuer oder ungünstig gelegen. Vielleicht müssen Sie aus beruflichen Gründen umziehen, haben sich von Ihrem Partner getrennt oder möchten mit Ihrem Partner zusammenziehen.

Möglicherweise haben Sie sich den Traum vom Eigenheim erfüllt oder haben einfach nur Lust auf einen Tapetenwechsel. Gründe für einen Umzug gibt es viele. Doch bevor Sie Ihr neues Heim genießen können, müssen Sie erst einmal den bestehenden Mietvertrag kündigen. Nur: Wie schreibe ich eine Wohnungskündigung? Welche Fristen muss ich einhalten? Und kann ich meinem Vermieter einen Nachmieter präsentieren, um schneller aus dem Mietvertrag herauszukommen? Diese und weitere Fragen beantworten wir Ihnen in diesem Beitrag!

Die Kündigungsfrist für Ihre Wohnung

Als Mieter können Sie den Mietvertrag, den Sie mit Ihrem Vermieter abgeschlossen haben, natürlich auch wieder kündigen. Dabei müssen Sie aber eine Kündigungsfrist einhalten. Sie beträgt drei Monate. Diese dreimonatige Kündigungsfrist gilt seit der Mietrechtsreform im September 2001 für alle Mietverhältnisse, unabhängig davon, wie lange ein Mietverhältnis bereits besteht. Eine Wohnungskündigung, bei der die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten wird, nennt sich ordentliche Kündigung. Die gesetzlichen Regelungen zur Kündigungsfrist bei einer ordentlichen Kündigung stehen in § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Grundsätzlich können Sie zwar auch eine außerordentliche und fristlose Kündigung aussprechen. Dadurch können Sie deutlich früher aus dem Mietvertrag aussteigen. Allerdings brauchen Sie für eine fristlose Kündigung einen wichtigen und so schwerwiegenden Grund, dass es Ihnen nicht zugemutet werden kann, den Ablauf der Kündigungsfrist abzuwarten. Außerdem müssen Sie Ihrem Vermieter zuvor eine Frist eingeräumt haben, um den Grund für Ihre außerordentliche Kündigung zu beseitigen. Nur in wenigen Ausnahmefällen können Sie auf die Fristsetzung verzichten und sofort eine fristlose Kündigung aussprechen. Insgesamt ist eine außerordentliche und fristlose Kündigung aber die Ausnahme und zudem nicht immer so einfach durchzusetzen.

Für Ihren Vermieter gelten andere Kündigungsfristen. Kündigt er den Mietvertrag ordentlich, richtet sich die Kündigungsfrist nach der Dauer des Mietverhältnisses:

  • Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, wenn das Mietverhältnis bis zu fünf Jahre lang besteht.
  • Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate, wenn das Mietverhältnis länger als fünf Jahre besteht.
  • Die Kündigungsfrist beträgt neun Monate, wenn das Mietverhältnis länger als acht Jahre besteht.

Diese längeren Kündigungsfristen gelten aber nur für Ihren Vermieter. Wenn Sie als Mieter den Mietvertrag kündigen, bleibt es bei der dreimonatigen Kündigungsfrist.

Ein paar Ausnahmen rund um die Kündigungsfrist

In den meisten Fällen wird es sich bei Ihrem Mietvertrag um einen Formularmietvertrag handeln. Sieht Ihr Mietvertrag eine kürzere Kündigungsfrist vor als die gesetzliche Frist von drei Monaten, dann gilt für Sie diese kürzere Kündigungsfrist. Sieht Ihr Mietvertrag hingegen eine längere Kündigungsfrist vor, dann müssen Sie nur die kürzere, gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Bei Ihrem Vermieter ist es genau andersherum. Für ihn gilt jeweils die längere Kündigungsfrist.

Eine Ausnahme gilt, wenn Sie zur Untermiete in der Wohnung Ihres Vermieters wohnen. In diesem Fall können sowohl Sie als auch Ihr Vermieter den Untermietvertrag zum Ende jeden Monats kündigen. Und es gibt noch eine Ausnahme: Ist Ihr Mietvertrag zeitlich befristet, können Sie gar nicht ordentlich kündigen. Denn ein Zeitmietvertrag endet automatisch an dem Termin, der im Mietvertrag vereinbart wurde. Deshalb gibt es hier auch keine Kündigungsfristen.

Die Berechnung der Kündigungsfrist

Bei der Berechnung der Kündigungsfrist spielt eine Rolle, wann Ihr Vermieter Ihr Kündigungsschreiben bekommt. Denn nur wenn Ihre Kündigung Ihrem Vermieter spätestens am dritten Werktag eines Monats vorliegt, zählt dieser Monat bei der Kündigungsfrist mit. Erhält Ihr Vermieter Ihr Kündigungsschreiben am vierten Werktag oder noch später, beginnt die Kündigungsfrist erst mit dem nächsten Monat. Als Werktage gelten alle Tage von Montag bis Samstag. Der Sonntag und die gesetzlichen Feiertage sind keine Werktage.

Dazu ein Beispiel: Sie möchten Ihren Mietvertrag zum 31. Dezember kündigen. Dann muss Ihr Vermieter Ihre Kündigung spätestens am dritten Werktag im Oktober bekommen haben. Ist das der Fall, zählt der Oktober bei der Kündigungsfrist mit. Und weil die Kündigungsfrist drei Monate beträgt, wird Ihre Kündigung zum 31. Dezember wirksam.

Waren Sie aber zu langsam und bekommt Ihr Vermieter Ihre Kündigung erst am oder nach dem vierten Werktag im Oktober, wird der Oktober nicht in die Kündigungsfrist eingerechnet. Stattdessen beginnt die Kündigungsfrist erst mit dem Folgemonat. Die Kündigungsfrist erstreckt sich in diesem Fall also über den November, den Dezember und den Januar. Folglich wird Ihre Kündigung erst zum 31. Januar wirksam. Sie müssen aber keine neue Kündigung schreiben. Der Kündigungstermin verschiebt sich automatisch nach hinten.

Die Form Ihres Kündigungsschreibens

Für die Kündigung des Mietvertrags ist gemäß § 568 BGB die Schriftform vorgeschrieben. Schriftform bedeutet, dass Sie ein Schreiben aufsetzen und Ihre Wohnungskündigung handschriftlich unterschreiben müssen. Die handschriftliche Unterschrift ist entscheidend. Denn nur mit einer Unterschrift im Original ist die Schriftform erfüllt. Deshalb können Sie Ihre Kündigung auch nicht per E-Mail oder Fax an Ihren Vermieter schicken. Stattdessen müssen Sie einen echten Brief aufsetzen.

Sind Sie nicht alleiniger Mieter der Wohnung, müssen außerdem alle Mitmieter die Kündigung erklären und unterschreiben. Sie können also nicht einfach im Namen Ihrer Mitmieter kündigen. Das wäre nur dann möglich, wenn Ihnen Ihre Mitmieter eine entsprechende Vollmacht erteilt haben. Diese Vollmacht müssten Sie aber dem Kündigungsschreiben beilegen. So kompliziert müssen Sie es jedoch nicht machen. Setzen Sie Ihr Kündigungsschreiben stattdessen im Namen aller Mieter auf, die den Mitvertrag unterzeichnet haben, und unterschreiben Sie das Kündigungsschreiben gemeinsam.

Der Zugang des Kündigungsschreibens

Damit Ihre Wohnungskündigung wirksam werden kann, muss sie nicht nur die Schriftform erfüllen. Eine weitere Voraussetzung ist der Zugang. Ihr Vermieter muss die Kündigung also erhalten. Eigentlich ist das auch logisch, denn wenn Ihr Vermieter keine Kündigung bekommt, kann er ja nicht wissen, dass und zu welchem Termin Sie den Mietvertrag kündigen wollen. Für Sie ist an dieser Stelle aber folgendes wichtig: Sie müssen den Zugang beweisen. Bestreitet Ihr Vermieter, dass er eine Wohnungskündigung von Ihnen bekommen hat, müssen Sie also den Nachweis erbringen, dass diese Behauptung nicht stimmt. Deshalb sind Sie gut beraten, wenn Sie Ihr Kündigungsschreiben als Einschreiben verschicken.

  • Tipp: Ideal ist ein Einwurf-Einschreiben. Dabei wird das Kündigungsschreiben in den Briefkasten eingeworfen und die Zustellung dokumentiert. Verschicken Sie Ihre Kündigung hingegen als Einschreiben mit Rückschein und trifft der Postbote Ihren Vermieter nicht an, muss Ihr Vermieter den Brief abholen. Die Kündigung gilt in diesem Fall erst als zugestellt, wenn Ihr Vermieter den Brief abgeholt hat. Passiert das mit Verspätung, kann sich Ihre Kündigungsfrist aber unnötig verlängern.

Die Alternative zum Einschreiben ist, dass Sie die Kündigung persönlich abgeben und sich den Empfang von Ihrem Vermieter quittieren lassen. Oder Sie kündigen schon deutlich früher. Dann genügt ein normaler Brief. Denn Ihnen bleibt genug Zeit, um abzuwarten, ob Ihr Vermieter die Kündigung bestätigt.

Die Inhalte Ihrer Wohnungskündigung

Kündigen Sie Ihren Mietvertrag ordentlich, müssen Sie Ihre Kündigung nicht begründen. Es genügt, wenn Sie in Ihrem Schreiben eindeutig und unmissverständlich erklären, dass Sie das Mietverhältnis beenden möchten. Sie müssen auch keinen konkreten Kündigungstermin nennen. Stattdessen können Sie einfach zum nächstmöglichen Termin kündigen. Eine Vorlage, die Sie für Ihr Wohnungskündigungsschreiben verwenden können, finden Sie am Ende dieses Beitrags.

  • Aber Achtung: Wenn Sie außerordentlich und fristlos kündigen, müssen Sie den Grund für Ihre Kündigung im Kündigungsschreiben angeben und erklären. Gleiches gilt, wenn Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Ihr Vermieter wiederum muss seine Kündigung immer begründen.

Der Mythos mit dem Nachmieter

Ein weit verbreiteter Irrglaube ist, dass Sie Ihr Vermieter vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen muss, wenn Sie ihm einen geeigneten Nachmieter präsentieren. Manchmal ist auch die Rede davon, dass Sie drei Nachmieter brauchen, um schneller aus dem Mietvertrag aussteigen zu können. Das ist aber schlichtweg Unsinn. Tatsächlich ist es so: Wenn in Ihrem Mietvertrag eine Klausel enthalten ist, nach der Sie einen Nachmieter benennen können, der den Mietvertrag an Ihrer Stelle fortsetzt, haben Sie Glück. Denn in diesem Fall können Sie Ihrem Vermieter tatsächlich einen geeigneten Nachmieter präsentieren und kommen früher aus dem Vertrag. Voraussetzung ist natürlich, dass Ihr Nachmieter wirtschaftlich in der Lage ist, das Mietverhältnis fortzuführen. Außerdem darf es keine Vorbehalte gegen den Nachmieter geben. Grundlos darf Ihr Vermieter Ihren Nachmieter dann aber nicht ablehnen. Gibt es in Ihrem Mietvertrag keine Nachmieterklausel, kann Ihr Vermieter einen Nachmieter akzeptieren. Genauso kann er aber auch darauf bestehen, dass Sie die Kündigungsfrist regulär einhalten und bis dahin die Miete weiterzahlen. Letztlich ist es also der Vermieter, der darüber entscheidet, ob er Ihren Nachmieter akzeptiert oder ob nicht. Meist wird der Vermieter aber nichts gegen einen Nachmieter einzuwenden haben. Zumal er sich dadurch auch die Suche nach einem neuen Mieter erspart. Sprechen Sie also einfach mit Ihrem Vermieter. Im Normalfall wird sich eine Lösung finden.

WOHNUNGSKÜNDIGUNG

Ihr Name (und ggf. die Namen Ihrer Mitmieter)

Anschrift

 

Ihr Vermieter

Anschrift

Ort, Datum

 

Kündigung meines/unseres Mietvertrags

Sehr geehrte/r Frau/Herr (Name)/Damen und Herren,

hiermit kündige ich/kündigen wir 

den Mietvertrag Nr. ____________________ 

für die Wohnung Nr. _______, ____ (Lage der Wohnung, z.B. EG rechts) _____ 

in __________________ (Straße, Hausnummer, PLZ, Ort) ___________________ 

fristgerecht zum ____________.   

Um einen Termin für die Wohnungsabnahme und die Übergabe der Wohnungsschlüssel zu vereinbaren, erreichen Sie mich/uns unter der Telefonnummer _________________.

Bitte bestätigen Sie mir/uns die Kündigung schriftlich. Vielen Dank.

 

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift(en)