Mietvertrag für einen Wohnraum

Der Mietvertrag regelt die Rechte und die Pflichten von Mieter und Vermieter. Doch ein Mietvertrag kann auch so manche Falle bereithalten. Deshalb sollten Sie die Vereinbarungen genau durchlesen, bevor Sie den Kugelschreiber zücken.

Wenn Sie nach langer und mühsamer Suche endlich eine schöne Wohnung gefunden haben, werden Sie den Mietvertrag vermutlich so schnell wie möglich unterschreiben wollen. Und weil der Vermieter das Vertragswerk vorlegt und in vielen Fällen ein Standard-Vertragsformular verwendet, werden Sie davon ausgehen, dass alles schon seine Richtigkeit hat.

Das ist natürlich verständlich. Und so wie Sie, handhaben es viele. Umfragen haben ergeben, dass knapp ein Fünftel aller Mieter den Mietvertrag bestenfalls grob überfliegt. Das Ergebnis ist aber, dass diese Mieter gar nicht genau wissen, was eigentlich in Ihrem Mietvertrag steht und welche Vereinbarungen sie konkret getroffen haben. Sollte es später Unstimmigkeiten geben, kann beim Nachlesen der entsprechenden Vertragsklausel eine böse Überraschung folgen. Nehmen Sie sich deshalb die Zeit und lesen Sie sich die Vertragsklauseln aufmerksam durch. Worauf Sie dabei achten sollten, erklären wir Ihnen im Folgenden.

Muss es überhaupt ein schriftlicher Mietvertrag sein?

Wenn Sie einen zeitlich befristeten Mietvertrag, einen Mietvertrag auf Lebenszeit, einen Index- oder einen Staffelmietvertrag abschließen, kommen Sie um das schriftliche Vertragswerk nicht herum. Denn für diese Mietverträge ist die Schriftform vorgeschrieben. Im Unterschied dazu können Sie einen ganz normalen, unbefristeten Mietvertrag auch mündlich schließen. Sie könnten sich also mit dem Vermieter absprechen, sich ganz unbürokratisch die Hand drauf geben und hätten damit einen wirksamen Mietvertrag geschlossen. In der Praxis ist das aber eine äußerst seltene Ausnahme. Denn falls es zu Streitigkeiten kommt, ist es kaum möglich, mündliche Vereinbarungen zu belegen. Und aus diesem Grund wird ein Mietvertrag in aller Regel schriftlich geschlossen. So haben beide Vertragsparteien einen handfesten Nachweis, auf den sie sich im Ernstfall berufen können.

Was sind die allerwichtigsten Punkte im Mietvertrag?

Der Mietvertrag schafft die rechtliche Grundlage für das Vertragsverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter. Deshalb sollten die maßgeblichen Eckdaten zu diesem Vertragsverhältnis auf jeden Fall im Mietvertrag stehen. Und zu diesen Eckdaten gehören:

  • Angaben zu den Vertragsparteien; im Mietvertrag sollten sowohl der Mieter als auch der Vermieter mit Namen und Anschrift vermerkt sein. Schließlich müssen Sie wissen, wer Ihr Vertragspartner ist. Spätestens wenn ein Mangel auftaucht oder die Kündigung des Mietvertrags ansteht, brauchen Sie eine Adresse.
  • Genaue Bezeichnung der Mietwohnung mit Lage und Aufzählung aller Räume, die vermietet werden.
  • Höhe der Miete inklusive aller Nebenkosten
  • Beginn und ggf. Ende des Mietverhältnisses

Im Prinzip wären damit die wichtigsten Punkte geregelt. Allerdings kommt ein Mietvertrag üblicherweise mit einer ganzen Reihe an weiteren Klauseln und Bestimmungen daher. Und natürlich ist es zulässig, dass der Vermieter und der Mieter weitere Vereinbarungen zu den Mietbedingungen treffen. Aber: Nicht alle Klauseln, die in einem Mietvertrag stehen, sind automatisch wirksam. Das liegt daran, dass der Gesetzgeber Wohnraum unter einen besonderen Schutz stellt. Aus diesem Grund gibt es gesetzliche Vorschriften, die eingehalten werden müssen. Die gesetzlichen Regelungen, die für den Mietvertrag von Bedeutung sind, stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch ab § 535. Und das Gesetz hat grundsätzlich Vorrang vor dem Mietvertrag. Der Mietvertrag darf den Mieter also nicht schlechter stellen als das Gesetz. Für die Praxis heißt das: Wenn im Mietvertrag Klauseln stehen, die den Mieter unangemessen benachteiligen, treten automatisch die gesetzlichen Regelungen an ihre Stelle.

Checkliste: Achten Sie auf diese Regelungen!

Das deutsche Mietrecht ist ziemlich komplex. Zudem gibt es regelmäßig Änderungen. Selbst viele Vermieter verfügen nicht über das notwendige, aktuelle Fachwissen und greifen deshalb gerne auf vorgefertigte Vertragsmuster zurück. So ein Formularmietvertrag erstreckt sich aber meist über viele Seiten und ist mitunter etwas umständlich formuliert. Damit Sie wissen, worauf Sie achten sollten, wenn Sie Ihren neuen Mietvertrag vor sich haben, haben wir eine kleine Checkliste für Sie zusammengestellt:

  • Wer ist Ihr Vertragspartner?
  • Ist die Wohnung richtig und vollständig beschrieben?
  • Wann beginnt das Mietverhältnis? Und ist es befristet?
  • Wie hoch ist die Gesamtmiete?
  • Was zählt alles zu den Betriebskosten?
  • Wie werden die Heiz- und Betriebskosten abgerechnet?
  • Was steht im Mietvertrag zu Mieterhöhungen?
  • Ist Tierhaltung erlaubt?
  • Was sagt der Mietvertrag zu Schönheits- und Kleinreparaturen?
  • Müssen Sie eine Kaution bezahlen?
  • Gibt es eine Hausordnung? Gehört sie zum Mietvertrag? Welche Regelungen enthält sie?
  • Behält sich der Vermieter das Recht vor, Ihre Wohnung zu besichtigen?

Wie ein Mietvertrag aussehen kann, sehen Sie am Musterbeispiel im nächsten Abschnitt. Wenn Ihnen bei Ihrem Mietvertrag etwas nicht klar ist, fragen Sie Ihren Vermieter. Oder lassen Sie sich von einer fachkundigen Stelle, beispielsweise einem Mieterverein, einer Verbraucherschutzorganisation oder einem Rechtsanwalt beraten.

Und noch ein Tipp zum Schluss

In vielen Mietverträgen findet sich eine beidseitige Kündigungsausschlussklausel. Sie besagt, dass der Mietvertrag für einen bestimmten Zeitraum nicht gekündigt werden kann. Zulässig ist der Verzicht auf eine Kündigung für bis zu vier Jahre. Und im ersten Moment klingt eine solche Klausel sehr fair. Schließlich haben Sie Ihre neue Bleibe zumindest für den vereinbarten Zeitraum sicher. Tatsächlich ist die Klausel aber überhaupt fair. Denn der Vermieter darf einen Mietvertrag nur dann kündigen, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt, den der Gesetzgeber zulässt. Einfach so kann er Sie also ohnehin nicht auf die Straße setzen. Und wenn Sie doch wieder ausziehen wollen oder beispielsweise aus beruflichen Gründen müssen, können Sie einen Mietvertrag mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Haben Sie aber auf ein Kündigungsrecht verzichtet, kommen Sie nicht aus dem Vertrag raus. Überlegen Sie sich also gut, ob Sie sich wirklich binden wollen.

Muster: Mietvertrag für einen Wohnraum

Mietvertrag

Herr/Frau ____________________________________________________________,
wohnhaft in ___________________________________________________________
als Vermieter

und

Herr/Frau ____________________________________________________________,
wohnhaft in ___________________________________________________________ als Mieter

schließen folgenden Mietvertrag:

§ 1 Mietsache
1. Der Vermieter vermietet dem Mieter ausschließlich zu Wohnzwecken die Wohnung Nr. ____________________, ____________________________________
_____________________________________________________________________ bestehend aus ___ Zimmern, ___ Küche/Kochnische, ____ Bad/Dusche, ____ WC, ___ Diele/Flur, ___ Balkon/Terrasse, ____ Keller Nr. ___

Mitvermietet werden ___ Garage Nr. _____, ____ Stellplatz Nr. ____

2. Der Mieter ist berechtigt, den Dachboden / die Waschküche / den Trockenplatz  ___________________ gemäß der Hausordnung mitzubenutzen.

3. Für die Mietzeit werden dem Mieter ___Haustür-, ____ Wohnungs-, ____ Keller-, ____ Briefkasten-, ____ Garagen, ___ sonstige Schlüssel ausgehändigt.

4. Die Wohnfläche beträgt ca. ________ Quadratmeter.

5. Die Wohnung ist  eine Eigentumswohnung / keine Eigentumswohnung.

§ 2 Mietdauer
Das Mietverhältnis beginnt am ________.

  • Es wird auf unbestimmte Zeit geschlossen.
  • Es wird mit zeitlicher Befristung geschlossen und endet am _________.

Grund für die Befristung: ________________________________________________

§ 3 Miete
1. Die monatliche Miete beläuft sich bei Beginn des Mietverhältnisses auf
________ Euro für die Wohnung
________ Euro für die Garage/den Stellplatz
________ Euro als Heiz- und Betriebskostenvorauszahlung
________ Euro für/als ______________________________
________ Euro gesamt

2. Die Miete kann unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen angepasst werden. Ankündigungen von Mieterhöhungen und alle sonstigen Erklärungen haben schriftlich zu erfolgen. Soweit gesetzlich zulässig, reicht die Textform hierfür aus.

3. Die Gesamtmiete von _______ Euro monatlich wird jeweils im Voraus spätestens am 3. Werktag des Monats fällig und ist auf das Konto des Vermieters
Kontoinhaber: ______________________________
IBAN: ______________________________
Name der Bank: ______________________________
zu bezahlen.

§ 4 Heiz- und Betriebskosten

1. Der Mieter bezahlt

  • eine Vorauszahlung von ________ Euro monatlich für Heizung und Warmwasser.
  • eine Vorauszahlung von ________ Euro monatlich für die Betriebskosten. Die Auflistung der Betriebskosten ist der beiliegenden Betriebskostenanlage zu entnehmen, die Bestandteil dieses Mietvertrags ist.

2. Die Heiz- und Betriebskosten werden verbrauchs- bzw. verursachungsabhängig abgerechnet, soweit sie entsprechend erfasst werden. Ansonsten erfolgt die Abrechnung nach dem Anteil der Wohnfläche bzw. nach der Personenzahl.

3. Die Heiz- und Betriebskosten werden einmal pro Jahr abgerechnet. Der Abrechnungszeitraum endet jeweils am __________. Die Abrechnung erfolgt, sobald dem Vermieter alle hierfür notwendigen Unterlagen vorliegen, spätestens jedoch zwölf Monate nach Ablauf eines Abrechnungszeitraumes.

4. Geht aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung hervor, dass die Vorauszahlungen des Mieters zur Deckung der Kosten nicht ausgereicht haben, kann der Vermieter eine Nachzahlung verlangen. Die Nachzahlung ist innerhalb von vier Wochen nach Zugang der Abrechnung fällig. Ergibt sich aus der Abrechnung ein Guthaben für den Mieter, so ist dieses unverzüglich auszuzahlen.

5. Fallen die Vorauszahlungen höher oder niedriger aus als die tatsächlichen Heiz- und Betriebskosten, kann der Vermieter die Höhe der Vorauszahlungen für den kommenden Abrechnungszeitraum anpassen.

§ 5 Zustand der Mietsache

1. Der Mieter übernimmt die Wohnung im besichtigten Zustand. Dieser Zustand wurde im Übergabeprotokoll vom ________ dokumentiert. Das Übergabeprotokoll liegt diesem Mietvertrag als Anlage bei und wird damit zum Vertragsbestandteil.

2. Der Vermieter verpflichtet sich, auf seine Kosten vor dem Einzug des Mieters folgende Arbeiten durchführen zu lassen: __________________________________________________________________________________________________________________________________________

§ 6 Versorgung mit Heizung und Warmwasser

1. Der Vermieter hält die Heizungsanlage mindestens vom 1. Oktober bis zum 30. April, ansonsten soweit es die Witterung erfordert, in Betrieb. Während der Heizperiode ist in den beheizbaren Räumen in der Zeit zwischen 7 und 23 Uhr eine Temperatur von mindestens 20 Grad Celsius zu erreichen.

2. Für den Umfang der Heizkosten gelten die gesetzlichen Vorschriften.

3. Der Vermieter hält die Warmwasserversorgungsanlage ständig in Betrieb.

§ 7 Mängel und Schäden

1. Stellt der Mieter einen Mangel fest, hat er den Vermieter unverzüglich darüber zu informieren.

2. Bei einem erheblichen Mangel, durch den eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft der Mietsache entfällt oder die Nutzung der Mietsache deutlich einschränkt wird, hat der Mieter das Recht, die Miete in angemessenem Umfang zu mindern, bis der Mangel abgestellt ist.

3. Für Schäden, die der Mieter selbst, sein Mitbewohner, Handwerker oder andere Personen, die sich im Wissen und auf Wunsch des Mieters in der Wohnung aufhalten, verursachen, haftet der Mieter.

§ 8 Ausbesserungen, Baumaßnahmen und Einbauten des Mieters

1. Notwendige Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in der Wohnung und im Wohngebäude hat der Mieter zu dulden.

2. Die Regelungen zu Modernisierungsmaßnahmen bestimmen sich nach den gesetzlichen Bestimmungen.

3. Einbauten und bauliche Veränderungen des Mieters, die über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinausgehen, bedürfen der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Sofern der Mieter und der Vermieter weitergehende Absprachen zu Baumaßnahmen des Mieters treffen, sind diese schriftlich festzuhalten.

§ 9 Nutzung der Mietsache

1. Die Mietsache wird ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet. Jedwede andere Nutzung erfordert die Genehmigung des Vermieters.
2. Über eine Untervermietung hat der Mieter den Vermieter zu unterrichten und seine Zustimmung hierzu einzuholen.

§ 10 Tierhaltung

1. Der Mieter darf Kleintiere in der Wohnung halten, sofern sich die Anzahl der Tiere in den allgemein üblichen Grenzen hält. Eine gesonderte Genehmigung des Vermieters hierzu ist nicht erforderlich.

2. Die Haltung von Hunden, Katzen und anderen Tieren bedarf der Zustimmung des Vermieters.

3. Muss der Vermieter durch die Tierhaltung eine Störung des Hausfriedens befürchten, kann er die Tierhaltung untersagen. Ebenso kann er eine erteilte Genehmigung widerrufen.

§ 11 Instandhaltung der Mietsache, Schönheitsreparaturen und Bagatellschäden

1. Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache pfleglich zu behandeln. Insbesondere hat er eine ordnungsgemäße Reinigung, eine ausreichende Belüftung und Beheizung sowie einen angemessenen Schutz vor Frostschäden sicherzustellen. Für Schäden, die auf eine schuldhafte Verletzung der Sorgfalts- und Obhutspflichten zurückgehen, haftet der Mieter.

2. Kosten von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit trägt der Mieter. Zu diesen Reparaturen gehören beispielsweise Tapezierarbeiten oder das Streichen von Wänden, Decken, Innentüren und Fensterrahmen auf der Innenseite. Wie häufig Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, richtet sich nach dem Renovierungsbedarf im konkreten Fall.

3. Die Kosten für Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten an Vorrichtungen, die dem direkten und regelmäßigen Gebrauch durch den Mieter unterliegen, trägt der Mieter. Dabei sind die Kosten bei Bagatellschäden auf _____ Euro je Einzelfall und ____ Euro pro Kalenderjahr begrenzt.

§ 12 Betreten der Mieträume durch den Vermieter

1. Der Vermieter darf die Mieträume nach vorheriger Abstimmung mit dem Mieter betreten, wenn wichtige Gründe dies erfordern. Der Mieter hat in diesem Fall auch Handwerkern und Interessenten den Zutritt zu gewähren. Der Vermieter nimmt jedoch auf die Arbeitszeiten des Mieters und sonstige persönliche Hinderungsgründe Rücksicht und beschränkt die Besuche auf das notwendige Mindestmaß.

2. Um den Zugang im Notfall zu gewährleisten, hat der Mieter bei längerer Abwesenheit einen Wohnungsschlüssel bei einem Dritten zu hinterlegen und den Vermieter darüber zu informieren.

§ 13 Kündigung

1. Beide Vertragsparteien sind berechtigt, den Mietvertrag zu kündigen.
2. Die Bestimmungen zur Kündigung ergeben sich für beide Vertragsparteien aus den gesetzlichen Vorschriften.
3. Die Kündigung bedarf der Schriftform.

§ 14 Auszug des Mieters

Beim Auszug des Mieters ist die Mietsache geräumt und besenrein abzugeben. Im Zuge der Abgabe wird ein Protokoll erstellt, das Bestandteil des Mietvertrags wird.

§ 15 Mehrere Mieter

1. Mehrere Mieter haften als Gesamtschuldner für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis.

2. Sämtliche Erklärungen, die eine Vertragsänderung zum Ziel haben, sind von und gegenüber allen Mietern zu erklären.

§ 16 Weitere Vereinbarungen und Nebenabreden

1. Die Hausordnung, die diesem Vertrag in Kopie beiliegt, im Mietgebäude ausgehängt ist und beim Vermieter jederzeit eingesehen werden kann, ist Bestandteil dieses Mietvertrags.

2. Der Mieter und der Vermieter vereinbaren eine Mietsicherheit (Kaution) in Höhe von ________ Euro. Der Mieter kann die Mietsicherheit als Einmalzahlung leisten, in Form einer Bankbürgschaft stellen oder als Sparbuch auf seinen Namen beim Vermieter hinterlegen. Eine Ratenzahlung in ____ Monatsraten ab Beginn des Mietverhältnisses ist ebenfalls möglich. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zahlt der Vermieter die Kaution schnellstmöglich, spätestens aber nach ___ Monaten zurück.
3. ___________________________________________________________________
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4. Mündliche Nebenabsprachen gibt es nicht. Sofern zusätzliche Vereinbarungen getroffen werden, sind diese schriftlich festzuhalten.

§ 17 Salvatorische Klausel
Sollten eine oder mehrere Bestimmungen aus diesem Vertrag ungültig sein oder werden, bleiben die übrigen Bestimmungen hiervon unberührt.

 

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Ort, Datum

 

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Unterschrift Vermieter Unterschrift Mieter