Mietminderung Musterbrief

Mietmängel können in den verschiedensten Formen auftreten. Und oft lässt sich eine Lösung finden. Doch was ist, wenn nicht? Dann kann möglicherweise eine Mietminderung gerechtfertigt sein. 

Schimmelbefall, undichte Fenster, ein Totalausfall der Heizung, ständiger Lärm aus der Nachbarwohnung, langwierige Bauarbeiten am Haus, eine kaputte Wohnungstür oder eine defekte Briefkastenanlage: Rund um eine Mietwohnung sind die verschiedensten Mängel möglich.

Und oft klappt die Verständigung mit dem Vermieter, so dass die Mängel bald auch wieder Geschichte sind. Nur leider ist das eben nicht immer so. Für Sie kann dann unter Umständen eine Mietminderung in Frage kommen. Schließlich können Sie Ihre Wohnung nicht in dem Umfang nutzen, der laut Mietvertrag vereinbart ist. Und spätestens wenn es an seinen Geldbeutel geht, wird sich der Vermieter vielleicht zu einem Handeln bewegen lassen und sich endlich um die Mängelbeseitigung kümmern. Ganz so einfach ist es aber nicht.

Sie haben zwar ein Recht darauf, Ihre Miete zu kürzen, wenn ein Mangel vorliegt. Aber längst nicht jeder Mangel rechtfertigt eine Mietminderung. Und selbst wenn eine Mietminderung rechtens ist, ist die zulässige Höhe der Kürzung oft nicht besonders hoch. Doch was heißt das konkret? Wann können Sie die Miete mindern? In welcher Höhe? Und wie sollten Sie dabei vorgehen? Wir klären auf!

Wie Sie bei einem Mietmangel vorgehen sollten

Aus juristischer Sicht liegt dann ein Mietmangel vor, wenn der Zustand Ihrer Wohnung nicht mit dem Zustand übereinstimmt, der im Mietvertrag vereinbart ist. Und für die Beseitigung der vorhandenen Mängel ist grundsätzlich Ihr Vermieter zuständig. Denn gemäß § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) muss der Vermieter für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung sorgen. Bleibt Ihr Vermieter untätig, können Sie die Miete mindern oder sich selbst darum kümmern, dass der Mangel beseitigt wird. Um unnötigen Streitigkeiten vorzubeugen, gehen Sie am besten so vor:

  • Informieren Sie Ihren Vermieter zeitnah über den Mangel. Wenn er nichts von einem Mangel weiß, kann er schließlich auch nichts unternehmen. Setzen Sie dazu ein Schreiben auf, in dem Sie den Mangel möglichst präzise beschreiben. Und setzen Sie Ihrem Vermieter gleichzeitig eine Frist, bis wann er den Mangel beseitigen soll. In den meisten Fällen wird eine Frist von zwei oder drei Wochen ausreichen. Ihre Mängelanzeige sollten Sie Ihrem Vermieter dann so zukommen lassen, dass Sie nachweisen können, dass Ihr Vermieter das Schreiben bekommen hat. Denn im Zweifel müssen Sie belegen, dass Sie Ihren Vermieter über den Mangel informiert hatten.
  • Ihr Vermieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, den angezeigten Mangel zu beheben. Wie groß der Mangel ist, spielt keine Rolle. Um eine kaputte Glühbirne im Treppenhaus muss sich Ihr Vermieter genauso kümmern wie um ein defektes Fenster oder ein undichtes Dach. Reagiert Ihr Vermieter nicht auf Ihre Mängelanzeige oder verstreicht die Frist ergebnislos, können Sie den Mangel selbst beheben oder beheben lassen. Die Kosten dafür können Sie Ihrem Vermieter in Rechnung stellen.
  • Aber Achtung: Wenn Sie den Mangel verursacht haben, dann sind Sie auch derjenige, der den Mangel wieder beheben muss. Sie können also nicht erst einen Mangel verursachen und dann von Ihrem Vermieter verlangen, dass er diesen Mangel beseitigt. Im Gegenteil: Wenn Sie einen Mangel hervorrufen und diesen nicht beheben, riskieren Sie sogar, dass Ihr Vermieter Schadensersatz von Ihnen verlangt.

Wann Sie die Miete mindern können

Liegt ein Mietmangel vor, ist der Gegenwert, den Sie für Ihre Mietzahlung bekommen, nicht mehr im vollen, vertraglich vereinbarten Umfang vorhanden. Aus diesem Grund können Sie die Miete anteilig kürzen. Allerdings muss es sich tatsächlich um einen erheblichen Mangel handeln. Denn auf der einen Seite muss natürlich Ihr Interesse an einer einwandfreien Wohnung berücksichtigt werden. Aber auf der anderen Seite darf auch die Situation Ihres Vermieters nicht unbeachtet bleiben. Deshalb darf nicht jeder kleine Mangel gleich zu einer Mietminderung führen.

Der beste Weg ist deshalb, wenn Sie versuchen, gemeinsam mit Ihrem Vermieter eine Lösung zu finden. Schauen Sie sich den Mangel gemeinsam an und überlegen Sie, wie er beseitigt werden kann. Oft können Sie sich viel Ärger und Streit ersparen, wenn Sie das persönliche Gespräch zu suchen. Rein rechtlich gesehen sind Sie dazu aber nicht verpflichtet. Denn gemäß § 536 BGB besteht Ihr Mietminderungsrecht, wenn ein Mangel vorliegt. Deshalb müssen Sie Ihrem Mieter noch nicht einmal ankündigen, dass und in welcher Höhe Sie die Miete mindern werden. Sobald Ihr Vermieter Ihre Mängelanzeige erhalten kann, können Sie die Mietminderung umsetzen.

  • Aber: Zur Mängelanzeige sind Sie verpflichtet. Informieren Sie Ihren Vermieter nicht über den vorliegenden Mangel, erlischt Ihr Recht auf eine Mietminderung. Außerdem kann Ihr Vermieter Schadensersatz für Folgeschäden verlangen. Das ergibt sich aus § 536c BGB.

Sobald Ihr Vermieter den angezeigten Mietmangel beseitigt hat, müssen Sie die Miete wieder in voller Höhe bezahlen. Hat Ihr Mieter den Mangel beispielsweise nach einer Woche behoben, können Sie die Miete auch nur für eine Woche mindern. Denn der Mangel bestand nur eine Woche lang. Den Betrag, den Sie im Rahmen der Mietminderung einbehalten haben, müssen Sie aber nicht nachzahlen. Eine Nachzahlung wird nur dann fällig, wenn sich vor Gericht herausstellt, dass Sie die Mietminderung zu hoch angesetzt haben. In diesem Fall müssen Sie Ihrem Vermieter die Differenz zwischen Ihrer Mietminderung und der zulässigen Mietminderung ersetzen.

In welcher Höhe Sie die Miete mindern können

Es ist schwer zu sagen, in welcher Höhe eine Mietminderung angemessen und zulässig ist. Denn verbindliche Werte, eine feste Tabelle oder eindeutige Regelungen gibt es nicht. Stattdessen muss immer der jeweilige Einzelfall betrachtet werden. Und selbst in ähnlich gelagerten Fällen kommen die Gerichte zu Entscheidungen, die mitunter sehr unterschiedlich ausfallen. Eigentlich ist das aber auch verständlich. Denn wenn beispielsweise die Heizung im Sommer ausfällt, ist das weit weniger problematisch als eine defekte Heizungsanlage mitten im Winter. Und wenn ein Fenster in einem Zimmer undicht ist, das ein berufstätiger Single als Gästezimmer eingerichtet hat, ist die Beeinträchtigung sehr viel kleiner als bei einem undichten Fenster in einem Kinderzimmer, in dem zwei Kleinkinder wohnen. Entscheidend sind am Ende also immer die Umstände im konkreten Fall.

Die Höhe der Mietminderung selbst ist in aller Regel ein bestimmter Prozentsatz der Warmmiete. Die Bemessungsgrundlage bildet also Ihre Grundmiete (Kaltmiete) zuzüglich Betriebs- und Nebenkosten. Wenn Sie ermitteln möchten, um wie viel Prozent Sie Ihre Miete kürzen können, können Sie wie folgt vorgehen:

  • Recherchieren Sie zuerst, welche Gerichtsurteile es in ähnlich gelagerten Fällen gibt. Jedes Gerichtsurteil ist zwar eine Einzelfallentscheidung. Die Rechtsprechung bildet aber eine ganz gute Orientierungshilfe.
  • Haben Sie ein paar Urteile gefunden, können Sie den Durchschnittswert auf Ihren Fall anpassen. Berücksichtigen Sie dabei alle Sachverhalte, die in Ihrem Fall von Bedeutung sind. Wichtig ist beispielsweise, wie viele Zimmer in Ihrer Wohnung von dem Mangel betroffen sind und wie erheblich die Beeinträchtigungen sind, die sich daraus ergeben.
  • Aber Vorsicht: Mietminderungen von mehr als 20 Prozent sehen die Gerichte nur in wenigen Ausnahmefällen als zulässig an. Damit eine so hohe Mietminderung anerkannt wird, muss der Wohnwert schon über einen längeren Zeitraum hinweg wirklich schwerwiegend beeinträchtigt sein.

Ein paar gerichtliche Entscheidungen zur Orientierung

Wie erwähnt muss immer im Einzelfall entschieden werden, ob und in welcher Höhe eine Mietminderung zulässig ist. Und vor allem bei Mängeln, bei denen sich die Beeinträchtigung kaum konkret bemessen lässt, wird der angemessene Minderungsgrad am Ende geschätzt. Solche Mängel sind beispielsweise Lärm oder Geruchsbelästigungen. Hier beruht die Bewertung der Beeinträchtigung durch den Mangel auf einer Einschätzung. Damit Sie sich trotzdem ein wenig orientieren können, finden Sie in der folgenden Tabelle einige Gerichtsetscheidungen zum Thema Mietminderung.

Mangel Minderung Urteil 
undichtes Dach 20 % AG Hamburg, WM 1979, 103  
Gerüst vor DG-Wohnung und Dacharbeiten 50 % BGH, Az.: VIII ZR 181/12 
unbenutzbare Dusche 17 % AG Köln, WM 1987, 271  
unbenutzbare Badewanne 18 % AG Goslar, WM 1974, 53  
einzige Toilette unbenutzbar 80 % LG Berlin, MM 1988, 213  
Rost im Leitungswasser 10 % AG Köln, WM 1982, 343  
Ausfall der Wasserversorgung 20 % LG Berlin, MM 2002, 427  
undichtes Fenster, kaputtes Oberlicht 5 % AG Potsdam, WuM 1994, 47  
erhebliche Schäden durch Feuchtigkeit, mit nassen Decken, Wänden und Böden sowie Schimmel im Bad und in den Schlafräumen 30 % 

50 % 

80 % 

AG Siegburg, ZMR 2005, 543  

AG Leverkusen WM 1980, 163
LG Berlin, GE 1991, 625
 

Einsatz von zwei Trocknungsgeräten bei Schimmelbefall 80 % LG Köln, Az.: 1 S 176/11  
Ausfall der Heizung über die Weihnachtsfeiertage 25 % AG Frankfurt a. M., Az. 33 C 588/11-76 
ständiger Partylärm, oft bis in die späte Nacht hinein 20 % LG Dortmund, WM 1985, 348 
ungepflegtes und verschmutztes Treppenhaus 5 % AG Köln, WM 1982, 226  

LG Köln, WM 1990, 17 

fehlende Wohnungstür 15 % LG Düsseldorf, WM 1973, 187  
kein Briefkasten 3 % AG Hamburg, WM 1976, 53

AG = Amtsgericht, LG = Landgericht, BGH = Bundesgerichtshof

  • Aber Achtung: Wenn das Haus, in dem Sie wohnen, energetisch modernisiert wird, dürfen Sie die Miete in den ersten drei Monaten nicht mindern. Diese Einschränkung wurde im Rahmen der letzten Mietrechtsreform vorgenommen. Erst wenn die Bauarbeiten in den vierten Monat gehen und Sie dadurch beeinträchtigt sind, kommt eine Mietminderung in Frage. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn Ihre Wohnung wegen der Modernisierungsmaßnahmen komplett unbewohnbar ist und Ihnen nicht zugemutet werden kann, in dieser Zeit auf eine Ersatzwohnung auszuweichen, die Ihnen Ihr Vermieter zur Verfügung stellt.

Wie Sie einen Brief zur Mietminderung schreiben können

Möchten Sie von Ihrem Recht auf Mietminderung Gebrauch machen und Ihren Vermieter davon in Kenntnis setzen, können Sie sich an unserem Musterbrief orientieren.

Ihr Name

Anschrift

Ihr Vermieter

Anschrift

Ort, Datum

Mietminderung wegen Mängeln in meiner Wohnung

Sehr geehrte/r Frau/Herr (Name)/Damen und Herren,

wie ich Ihnen bereits durch meine Mängelanzeige vom … mitgeteilt habe, bestehen in meiner Mietwohnung … (Anschrift, Lage der Wohnung oder Wohnungsnummer) … folgende Mängel:

  • (Beschreiben Sie hier den Mangel noch einmal genau; z.B. In der Küche befindet sich oberhalb des Fensters Schimmel. Der Befall erstreckt sich über eine etwa 10 x 15 cm große Fläche und zeigt sich durch gräuliche Flecken. Zudem ist die Außenwand an dieser Stelle feucht und die Tapete löst sich stellenweise ab.)
  • (z.B. Die Jalousie im Gästezimmer ist defekt. Sie lässt sich nicht mehr hochziehen.)
  • (z.B. Das Schloss an meinem Briefkasten ist kaputt. Dadurch lässt sich der Briefkasten nicht mehr abschließen, sondern das Türchen kann nur angelehnt werden. Folglich kann jeder den Briefkasten öffnen und Post daraus entnehmen.)

In meiner Mängelanzeige vom … habe ich Sie darum gebeten, die Mängel innerhalb von drei Wochen zu beseitigen. Leider haben Sie bisher nicht reagiert.

Da die Mängel den Wohnwert erheblich beeinträchtigen, sehe ich keine andere Möglichkeit, als die Miete um … Prozent zu mindern. Bei der derzeitigen Miete von … Euro entspricht die Minderung … Euro. Ab dem Monat … werde ich somit … Euro als Miete überweisen. 

Gleichzeitig bitte ich Sie nochmals eindringlich darum, die angezeigten Mängel zu beheben. Für eine Terminvereinbarung zur Begutachtung der Mängel und bei Rückfragen stehe ich Ihnen unter der Telefonnummer … gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift

Welche Alternative zur Mietminderung Sie noch haben

Statt die Miete zu mindern, haben Sie noch eine andere Möglichkeit: Sie können die Miete unter Vorbehalt bezahlen. Auch in diesem Fall müssen Sie Ihren Vermieter über die bestehenden Mängel informieren. Und Sie müssen ausdrücklich erklären, dass Sie die Miete bis zur Mängelbeseitigung nur unter Vorbehalt bezahlen. Unter Vorbehalt heißt, dass Sie die Miete zwar in voller Höhe überweisen. Gleichzeitig behalten Sie sich aber vor, einen Teil der Miete zurückzufordern. Sie gewinnen dadurch Zeit und können in aller Ruhe prüfen, wie gravierend der Mangel tatsächlich ist. Außerdem laufen Sie nicht Gefahr, dass Sie Ihre Mietminderung viel zu hoch ansetzen. Stellt sich später heraus, dass eine Mietminderung gerechtfertigt war, muss Ihnen Ihr Vermieter die Differenz zurückzahlen.

  • Und noch ein Tipp zum Schluss

Nicht jeder Mangel ist so schlimm, dass es sich lohnt, deswegen zu streiten. Ein schwieriges Verhältnis zum Vermieter zu riskieren, ist die ganze Sache oft einfach nicht wert. Und ein Gerichtsstreit kostet Zeit, Nerven und Geld, ohne dass Sie abschätzen können, wer am Ende Recht bekommt. Manchmal ist es deshalb besser, wenn Sie selbst Abhilfe schaffen. Ist beispielsweise Ihr Toilettendeckel kaputt, mag das zwar ein Mangel sein. Bevor Sie aber auf irgendwelchen Prinzipien herumreiten, besorgen Sie sich kurzerhand einen Toilettendeckel im Baumarkt und montieren sie ihn. Und wenn Sie irgendwann ausziehen, nehmen Sie Ihren Klodeckel einfach mit.