Fristlose Kündigung Wohnung Vordruck

Ihre Wohnung ist Ihr zu Hause. Klar, dass Sie sich darin wohlfühlen und in Frieden mit Ihrem Vermieter und Ihren Nachbarn leben möchten. Doch manchmal lässt sich ein abruptes Ende des Mietverhältnisses nicht vermeiden. Lesen Sie hier, was Sie zur fristlosen Kündigung Ihrer Wohnung wissen müssen.

Ein Mietvertrag kann sowohl als befristet als auch unbefristet abgeschlossen werden. Ein befristeter Mietvertrag ist ein Mietvertrag, bei dem das Mietverhältnis von Anfang an zeitlich begrenzt ist. Im Mietvertrag steht also, wann das Mietverhältnis beginnt und wann es endet. Und weil der Mietvertrag am Stichtag automatisch ausläuft, ist eine ordentliche Kündigung während der Vertragslaufzeit in aller Regel ausgeschlossen. Die meisten Mietverträge werden aber als unbefristete Mietverträge abgeschlossen. Unbefristet bedeutet, dass die Laufzeit zeitlich nicht begrenzt ist. Stattdessen läuft der Mietvertrag solange, bis er von Ihnen oder Ihrem Vermieter gekündigt wird. Dabei kann der Mietvertrag ordentlich, also unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist gekündigt werden.

Neben der ordentlichen Kündigung gibt es aber auch die außerordentliche Kündigung. Sie ist beim befristeten und beim unbefristeten Mietvertrag möglich und wird zudem meist als fristlose Kündigung ausgesprochen. Allerdings setzt eine fristlose Kündigung der Wohnung einen wichtigen Grund voraus. Dieser Grund muss so schwerwiegend sein, dass es unzumutbar ist, das Mietverhältnis regulär zu beenden. Und genau hier liegt der Knackpunkt. Denn in der Praxis kommt es nicht selten zum Streit darüber, ob der genannte Kündigungsgrund tatsächlich eine fristlose Kündigung rechtfertigt. 

Wann eine fristlose Kündigung der Wohnung möglich ist

Bei einem befristeten Mietvertrag steht von Anfang an fest, wann das Mietverhältnis endet. Eine ordentliche Kündigungist deshalb in aller Regel ausgeschlossen. Stattdessen endet der Mietvertrag automatisch am vereinbarten Stichtag. Soll das Mietverhältnis fortgesetzt werden, müssen Sie einen neuen Mietvertrag mit Ihrem Vermieter abschließen. Ein unbefristeter Mietvertrag hat keine zeitliche Begrenzung. Er wird für unbestimmte Zeit abgeschlossen und endet erst, wenn Sie oder Ihr Vermieter den Mietvertrag kündigen. Dabei gelten Kündigungsfristen, die eingehalten werden müssen.

Nun kann es aber sein, dass Umstände auftreten, die es unzumutbar machen, das Mietverhältnis fortzusetzen oder zumindest ordentlich zu beenden. Für diesen Fall hat der Gesetzgeber die Möglichkeit einer außerordentlichen und fristlosen Kündigung geschaffen. Die rechtliche Grundlage dafür schaffen § 543 und § 569 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Allerdings muss ein wichtiger Grund vorliegen. Dieser Grund muss so schwerwiegend sein, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird. Gleichzeitig müssen immer die Umstände des Einzelfalls berücksichtigt und Ihre Interessen mit den Interessen Ihres Vermieters abgewogen werden. Vereinfacht erklärt, wird eine außerordentliche und fristlose Kündigung des Mietvertrags deshalb immer dann in Frage kommen, wenn eine der beiden Vertragsparteien ihre Pflichten massiv verletzt.

Wann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen kann

Der Gesetzgeber räumt beiden Vertragsparteien, also dem Vermieter und dem Mieter, die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung ein, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Der häufigste Kündigungsgrund für den Vermieter ist ein Mietrückstand. Dabei darf der Vermieter dann eine fristlose Kündigung aussprechen, wenn Sie

  • in zwei aufeinanderfolgenden Monaten gar keine Miete bezahlt haben,
  • in zwei aufeinanderfolgenden Monate Ihre Miete nur teilweise bezahlt haben und Ihr Mietrückstand dadurch höher ist als eine Monatsmiete,
  • über einen längeren Zeitraum hinweg die Miete nur teilweise bezahlt haben und Ihr Mietrückstand dadurch nun insgesamt höher ist als zwei Monatsmieten,
  • die Kaution nicht oder nur zum Teil bezahlt haben und der offene Betrag so hoch ist wie zwei Monatskaltmieten oder mehr.

Die Miete im Sinne des Gesetzgebers umfasst das gesamte Entgelt für die Überlassung der Wohnung. Damit ist die sogenannte Warmmiete gemeint, die sich aus der Kaltmiete und den Nebenkostenvorauszahlungen zusammensetzt.

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug können Sie abwenden, wenn Sie den Mietrückstand umgehend ausgleichen. Dadurch wird die fristlose Kündigung nämlich unwirksam. Allerdings klappt das nur, wenn Sie zum ersten Mal eine Kündigung wegen Mietrückständen bekommen haben. Haben Sie in der Vergangenheit schon einmal eine fristlose Kündigung abgewendet, weil Sie Ihre Mietschulden beglichen haben, geht das bei einer zweiten Kündigung nicht mehr. Und: Ihr Vermieter kann Ihnen neben der außerordentlichen, fristlosen Kündigung zugleich auch eine ordentliche Kündigung zukommen lassen. Sie kann gültig sein, selbst wenn die fristlose Kündigung unwirksam wird. Denn der Vermieter kann mit einem enttäuschten Vertrauensverhältnis argumentieren.

Weitere Gründe für eine fristlose Kündigung

Neben einem Mietrückstand gibt es weitere Pflichtverletzungen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen können. Die wichtigsten Gründe dabei sind folgende:

  • Störung des Hausfriedens (z.B. durch ständigen Lärm)
  • vertragswidrige Nutzung der Mietwohnung (z.B. weil Sie Ihre Wohnung gewerblich nutzen)
  • erhebliche Gefährdung der Mietwohnung (z.B. weil Sie nicht lüften, nicht heizen, eine Brandgefahr herbeiführen oder übermäßig viele Tiere in der Wohnung halten)
  • Vorlage einer gefälschten Vermieterbescheinigung
  • regelmäßig unpünktliche Mietzahlungen

Aber: Der Vermieter muss Sie zuerst abmahnen.

Bevor Ihr Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen kann, muss er sie zunächst abmahnen. Das ergibt sich aus § 543 Abs. 3 BGB. In der Abmahnung muss Sie der Vermieter auf Ihr vertragswidriges Verhalten hinweisen und Sie dazu auffordern, dieses Verhalten abzustellen. Außerdem muss er Ihnen die fristlose Kündigung androhen, wenn sich nichts ändert. Verhalten Sie sich trotz der Abmahnung weiterhin vertragswidrig, müssen Sie mit der fristlosen Kündigung rechnen. Andersherum bedeutet das aber auch, dass die fristlose Kündigung meist unwirksam ist, wenn Sie zuvor keine Abmahnung erhalten haben.

  • Achtung: Es gibt eine Ausnahme. Kündigt Ihnen Ihr Vermieter wegen Ihrer Mietrückstände, muss er Sie vorher nicht annahmen. Gleiches gilt, wenn Sie die Kaution nicht bezahlt haben. Wenn Sie in Zahlungsverzug sind, kann Ihr Vermieter also sofort die fristlose Kündigung aussprechen.

Wann Sie als Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen können

Genau wie der Vermieter können Sie auch als Mieter eine fristlose Kündigung des Mietvertrags aussprechen. Ein wichtiger Grund wird aus Ihrer Sicht dann vorliegen, wenn der Vermieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt und Sie die Wohnung deshalb nicht wie vertraglich vereinbart nutzen können. Ein solcher Fall kann beispielsweise gegeben sein, wenn

  • Ihre Wohnung erhebliche Mängel aufweist,
  • von Ihrer Wohnung eine Gefahr für Ihre Gesundheit oder Ihre Sicherheit ausgeht,
  • der Vermieter den Hausfrieden stört (z.B. weil er einen Schlüssel einbehält und Ihre Wohnung einfach so betritt),
  • der Vermieter nichts gegenüber ständig störende Nachbarn unternimmt.

Auch Sie müssen zuerst abmahnen!

Bevor Sie eine fristlose Kündigung aussprechen können, müssen Sie Ihren Vermieter auf die vorliegenden Umstände hinweisen. Bestehen Mängel oder haben Sie Grund zur Beschwerde, können Sie Ihren Vermieter dazu zunächst mündlich informieren. Bleibt das Gespräch ohne Folgen, sollten Sie sich schriftlich an Ihren Vermieter wenden. Gleichzeitig sollten Sie eine Frist setzen, bis wann der Vermieter etwas unternehmen soll. Wie lang diese Frist sein sollte, hängt von den genauen Umständen ab. Im Allgemeinen gilt aber eine Frist von zwei Wochen als angemessen und ausreichend. Verstreicht die Frist ergebnislos, können Sie fristlos kündigen. Die schriftliche Mängelanzeige ist deshalb wichtig, weil Sie dadurch einen Nachweis dafür haben, dass Ihr Vermieter von den Umständen wusste und trotzdem nichts unternommen hat. Er kann sich so nicht damit herausreden, dass ihm der Sachverhalt nicht bekannt war.

Besondere Formgaben gibt es bei einer Mängelanzeige nicht. Allerdings sollten Sie Ihre Angaben so genau wie möglich formulieren. Schreiben Sie also beispielsweise nicht nur, dass Ihr Wohnzimmer von Schimmel befallen ist. Sondern geben Sie an, wo sich der Schimmel befindet (z.B. an der Außenwand oberhalb der Fenster), wie stark sich der Schimmel ausgebreitet hat (z.B. auf einer Fläche von etwa 20 x 30 cm) und wozu der Schimmelbefall führt (z.B. deutlich sichtbare, schwarze Flecken; teilweises Ablösen der Tapete).

In Ihrer Abmahnung sollten Sie neben der Fristsetzung auch die fristlose Kündigung als Folge androhen, wenn innerhalb der Frist nichts passiert. Und mit Ihrer Kündigung sollten Sie dann auch nicht zu lange warten. Denn sonst könnten Zweifel daran aufkommen, ob Ihr Kündigungsgrund wirklich so schwerwiegend ist, dass Ihnen eine ordentliche Kündigung nicht zugemutet werden kann.

Übrigens: Ein Jobwechsel rechtfertigt keine fristlose Kündigung.

Wenn Sie den Arbeitgeber wechseln oder versetzt werden, kann es gut sein, dass Sie möglichst schnell aus Ihrem aktuellen Mietvertrag aussteigen möchten. Ein beruflich bedingter Umzug ist aber kein Grund, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt. Auch dann nicht, wenn Sie den Jobwechsel nicht vorhersehen konnten. Wenn Sie arbeitslos werden und sich die Mietwohnung nicht mehr leisten können, können Sie ebenfalls nicht außerordentlich kündigen. In diesen Fällen bleibt Ihnen nur eine ordentliche, fristgerechte Kündigung. Allerdings können Sie Ihren Vermieter bitten, Sie vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen. Wenn Sie ihm auch noch einen oder mehrere Nachmieter präsentieren, wird er Ihrem Wunsch meist nachkommen.

Die formalen Anforderungen an eine fristlose Kündigung

Für eine außerordentliche, fristlose Kündigung ist die Schriftform vorgeschrieben. Schriftform bedeutet, dass Sie schriftlich kündigen und Ihr Schreiben von Hand unterschreiben müssen. Sind Sie nicht alleiniger Mieter, sondern haben Sie den Mietvertrag beispielsweise zusammen mit Ihrem Ehegatten unterzeichnet, müssen Sie die Kündigung gemeinsam aussprechen. In Ihrem Kündigungsschreiben erklären Sie, dass Sie den Mietvertrag außerordentlich und mit sofortiger Wirkung kündigen.

Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben stehen.

Anders als bei einer ordentlichen Kündigung, die Sie nicht begründen müssen, müssen Sie bei einer außerordentlichen Kündigung immer auch den Kündigungsgrund angeben. Das ergibt sich aus § 569 Abs. 4 BGB. Wenn Sie nur schreiben, dass Sie außerordentlich kündigen, aber nicht angeben, warum, ist Ihre Kündigung unwirksam. Sie können den Kündigungsgrund auch nicht später noch in einem zweiten Schreiben nachreichen. Der Kündigungsgrund muss bereits im Kündigungsschreiben stehen.

Und es reicht auch nicht, wenn Sie einen allgemeinen Grund angeben. Stattdessen müssen Sie die Umstände oder die Mängel, die die Ursache für Ihre Kündigung sind, konkret benennen. Sie können also beispielsweise nicht schreiben, dass es regelmäßig zu massiven Lärmbelästigungen kommt. Das wäre zu allgemein. Nennen Sie stattdessen konkrete Beispiele, wann die Lärmbelästigungen aufgetreten sind. Und verweisen Sie darauf, dass Ihr Vermieter trotz Aufforderung nichts dagegen unternommen hat.

  • Tipp: Sie können außerordentlich und gleichzeitig ordentlich kündigen. Sollte Ihre außerordentliche Kündigung zurückgewiesen werden, ist dadurch sichergestellt, dass Sie zumindest zum nächstmöglichen Termin aus dem Mietvertrag aussteigen können. Denn für eine ordentliche Kündigung brauchen Sie als Mieter keinen besonderen Grund. Daher ist die fristgerechte Kündigung auf jeden Fall wirksam.

Fristlose Kündigung der Wohnung – ein Vordruck

Ihr Name (und ggf. die Namen Ihrer Mitmieter)

Ihre Anschrift

Vermieter

Anschrift

Ort, Datum

Außerordentliche, fristlose Kündigung

Sehr geehrte/r Frau/Herr (Name)/Damen und Herren, 

hiermit kündige/n ich/wir den Mietvertrag für die Mietsache 

Wohnung ___ (Lage, z.B. EG links) ___

Wohnungsnummer ______________ 

_____ (Straße, Hausnummer, PLZ, Ort) _____ 

außerordentlich und fristlos zum __________.

Begründung:

__________ (Beschreiben Sie hier möglichst präzise, warum Sie fristlos kündigen; z.B.: Das Schlafzimmer und das Kinderzimmer sind massiv von Schimmel befallen. Die Ursache hierfür sind nachweislich bauliche Mängel. Trotz mehrfacher Aufforderungen haben Sie bisher nichts unternommen, um die Mängel zu beseitigen. Sowohl Ihre Zusagen als auch sämtliche Fristen sind ergebnislos verstrichen. Ich/Wir darf/dürfen in diesem Zusammenhang auf den Schriftverkehr vom ___________ und _______ verweisen.) __________

Unter diesen Umständen ist mir/uns eine vertragsgemäße Nutzung der Mietsache nicht möglich. Ebenso ist unzumutbar, das Mietverhältnis fortzuführen und unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu beenden.  

Die erteilte Ermächtigung zum Einzug der Mietzahlungen wird mit Wirksamwerden der Kündigung und darüber hinaus widerrufen.

Für den Fall, dass meine/unsere außerordentliche Kündigung wider Erwarten unwirksam sein sollte, kündige/n ich/wir hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Bitte bestätigen Sie mir/uns den Eingang der Kündigung schriftlich. Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift(en)