Musterverträge für Hauskauf

Der Hauskauf ist eine Entscheidung mit weitreichenden Folgen. Und vor einer Unterschrift ist es ratsam, sich sorgfältig mit dem Kaufvertrag auseinanderzusetzen. Denn ist der Notartermin gekommen, trauen sich viele nicht mehr, Unklarheiten anzusprechen.

Sie möchten sich den Traum vom Eigenheim erfüllen? Die passende Immobilie ist auch schon gefunden? Und mit dem Verkäufer sind Sie sich einig? Dann steht als nächster Schritt der Kaufvertrag auf dem Programm. Mit dem Kaufvertrag wird der Hauskauf besiegelt und Sie können schon bald als stolzer Hausherr in Ihre Immobilie einziehen. Ganz so einfach ist es dann aber doch nicht. Denn der Hauskaufvertrag ist nicht irgendein Kaufvertrag. Er unterliegt vielmehr besonderen Regelungen und hat weitreichende juristische Konsequenzen. Daher sollten Sie genau prüfen, was Sie unterschreiben.

Kein Vertrag für den Hauskauf ohne Notar

Die Einzelheiten beim Kauf einer Immobilie sind Verhandlungssache zwischen dem Käufer und dem Verkäufer. Allerdings geht es bei einem Hauskauf in aller Regel um einen großen Geldbetrag. Um für beide Seiten juristische Sicherheit zu gewährleisten, führt bei einem Immobilienkauf in Deutschland kein Weg am Notar vorbei. Der Notar kümmert sich um die Ausgestaltung des Kaufvertrags, beschafft die benötigten Unterlagen und veranlasst die notwendigen Schritte. Der Notar ist damit der erste und wichtigste Ansprechpartner bei Fragen rund um den Hauskaufvertrag. Und bei einem Hauskauf sind Sie von Gesetzes wegen dazu verpflichtet, einen Notar einzuschalten.

Die notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben

Ob Sie nur ein Grundstück kaufen oder ob auf dem Grundstück bereits ein Haus steht, spielt keine Rolle. In beiden Fällen muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Im Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer dazu, das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer zu übertragen. Der Käufer verpflichtet sich im Gegenzug dazu, dieses Eigentum zu erwerben. Und für ein solches Rechtgeschäft ist die Beurkundung durch einen Notar zwingend vorgeschrieben. Das ergibt sich aus § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Der Notar als neutrale Instanz

Der Notar hat die Aufgabe, beide Vertragsparteien über die rechtliche Bedeutung und die Folgen des Kaufvertrags aufzuklären. Außerdem formuliert er den Kaufvertrag und überwacht die Abwicklung des Rechtsgeschäfts. Allerdings vertritt der Notar nicht die Interessen des Käufers oder des Verkäufers. Denn er ist kein Anwalt, sondern eine neutrale Instanz. Und als solche ist der Notar dazu verpflichtet, alle Fragen zum Kaufvertrag für beide Seiten unabhängig und unparteiisch zu klären.

An welchen Notar Sie sich wenden, bleibt Ihrer freien Wahl überlassen. Eine Verpflichtung einen bestimmten Notar, beispielsweise den Notar an Ihrem Wohnort einzuschalten, gibt es nicht. In den meisten Fällen sucht aber der Käufer den Notar aus. Denn der Käufer ist in aller Regel derjenige, der die Notarkosten bezahlt. Die Höhe der Kosten wird nach der Kostenordnung berechnet und richtet sich nach dem sogenannten Geschäftswert der Kaufurkunde. Dieser Geschäftswert wiederum bemisst sich nach dem Kaufpreis für die Immobilie und dem Umfang des Kaufvertrags.

Der Kaufvertrag beim Hauskauf

Nachdem Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden haben und die Konditionen des Hauskaufs geklärt sind, vereinbaren Sie einen ersten Gesprächstermin beim Notar. Unterlagen, die bereits vorhanden sind, erhält der Notar schon bei diesem Termin. Ansonsten teilt Ihnen der Notar mit, welche Unterlagen noch eingereicht werden müssen. Außerdem besprechen Sie und der Verkäufer mit dem Notar, welche individuellen Vereinbarungen Sie getroffen haben. Sind alle Unterlagen und Informationen zusammen, arbeitet der Notar den Kaufvertrag aus.

Die Inhalte des Kaufvertrags

Der Kaufvertrag beim Hauskauf gliedert sich in zwei Teile. Der erste Teil gibt den Stand des Grundbuchs wieder. Hier werden also die Inhalte aufgeführt, die im Grundbuch zu der Immobilie erfasst sind. Der zweite Teil ist der eigentliche Kaufvertrag. Er enthält alle Regelungen, Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Die wichtigsten Punkte dabei sind folgende:

Vertragsparteien

Als erstes wird im Kaufvertrag festgehalten, wer die Immobilie von wem kauft. Wenn der Notar Sie nicht persönlich kennt, müssen Sie sich mit einem amtlichen Ausweis vor ihm ausweisen. Im Kaufvertrag stehen dann Ihr Name, Ihre Anschrift und Ihr Geburtsdatum. Die gleichen Daten werden natürlich auch vom Verkäufer erfasst.

Kaufgegenstand

Einer der wichtigsten Punkte im Kaufvertrag ist die genaue Erfassung der Immobilie. Damit der Notar das Grundstück und das Haus präzise bezeichnen kann, orientiert er sich am Grundbuch. Dort stehen unter anderem Angaben zur Lage, zur Größe und zur Bewirtschaftungsart der Immobilie. Außerdem gehen aus dem Grundbucheintrag die sogenannten Dienstbarkeiten hervor. Eine Dienstbarkeit wäre beispielsweise, wenn Sie sich die Einfahrt zu Ihrem Haus mit Ihren Nachbarn teilen müssen. Sind solche Dienstbarkeiten vorhanden, sollten Sie diese genau überprüfen.

Kaufpreis

Der Kaufpreis beziffert den Betrag, den Sie für die Immobilie tatsächlich bezahlen. Und im Kaufvertrag muss der echte Kaufpreis stehen, denn eine falsche Angabe wäre strafbar. Der Kaufpreis bildet gleichzeitig die Berechnungsgrundlage für die Notarkosten, die Steuern und andere Gebühren.

Gewährleistungsrechte

Es gibt kaum ein Haus, das komplett mängelfrei ist. Deshalb werden im Kaufvertrag die Gewährleistungsrechte des Käufers geregelt. Bei einem Neubau beläuft sich die gesetzliche Gewährleistungsfrist bei Mängeln auf fünf Jahre. Bei einer gebrauchten Immobilie hingegen kann und wird der Verkäufer die Gewährleistung in aller Regel ausschließen. Allerdings darf Ihnen der Verkäufer keine Mängel, die ihm bekannt sind, verschweigen. Tut er das, muss er dafür haften. Nur müssen Sie dem Verkäufer nachweisen, dass er von den Mängeln wusste und sie absichtlich verschwiegen hat. Und das kann im Nachhinein sehr schwierig sein.

  • Deshalb: Achten Sie bei der Hausbesichtigung auf mögliche Mängel. Im Zweifel sollten Sie einen Fachmann zurate ziehen. Und stellen Sie sicher, dass die erkannten Mängel im Kaufvertrag vermerkt werden, bevor Sie sich mit einem Gewährleistungsausschluss einverstanden erklären. Denn ein Kaufvertrag beim Notar ist verbindlich. Ein Rücktritt ist daher meist ausgeschlossen.

Besitzübergang

Im Vertrag wird ein konkreter Termin festgelegt, an dem die Immobilie an den Käufer übergeben wird. Meist fällt dieser Termin mit der Zahlung des Kaufpreises zusammen. Denn verständlicherweise möchte der Verkäufer Ihnen das Haus erst dann übergeben, wenn er sein Geld bekommen hat. Zwischen dem Unterschreiben des Kaufvertrags und der Übergabe der Immobilie vergehen aber ein paar Wochen. Denn in der Zwischenzeit muss der Notar weitere Maßnahmen veranlassen. Daher können im Kaufvertrag andere Vereinbarungen zur Übergabe der Immobilie getroffen werden. Um die Gestaltung dieser Absprachen kümmert sich der Notar.

Auflassung

Um den Käufer und den Verkäufer abzusichern, ist ein Hauskaufvertrag meist zweistufig aufgebaut. So müssen Sie als Käufer den Kaufpreis erst dann bezahlen, wenn der Kaufvertrag geschlossen und zu Ihren Gunsten eine sogenannte Auflassungsvermerkung im Grundbuch eingetragen wurde. Die Auflassungsvermerkung ist ein Eintrag, der Sie im Grundbuch als Käufer und neuen Eigentümer der Immobilie vermerkt. Dadurch ist sichergestellt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht doch noch anderweitig verkaufen kann. Endgültig werden Sie aber erst dann als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen, wenn Sie den Kaufpreis an den Verkäufer bezahlt haben.

Belastungsvollmacht

Wenn Sie ein Haus kaufen, werden Sie den Hauskauf höchstwahrscheinlich über einen Immobilienkredit finanzieren. Beim Notar müssen Sie deshalb eine verbindliche Zusage Ihrer Bank vorlegen. Diese Zusage reicht aber aus. Den eigentlichen Darlehensvertrag können und sollten Sie erst dann abschließen, wenn der Hauskaufvertrag unter Dach und Fach ist.

Um die Baufinanzierung abzusichern, lässt sich die Bank im Grundbuch die Grundschuld auf das Haus eintragen. Und erst wenn diese Grundschuld bestellt und eingetragen ist, gibt die Bank den Kaufpreis an den Verkäufer frei. Da Sie den Kaufpreis damit noch nicht bezahlt haben, ist der Verkäufer laut Grundbuch noch der Eigentümer der Immobilie. Deshalb muss er eine sogenannte Belastungsvollmacht erteilen. Durch diese Vollmacht erklärt der Verkäufer, dass Ihre Bank das Haus mit der Grundschuld belasten kann.

Kosten

In aller Regel müssen Sie als Käufer die Kosten übernehmen, die mit dem Kaufvertrag zusammenhängen. Hierzu gehören die Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt sowie die Kosten für behördliche Genehmigungen, die eingeholt werden müssen.

Vollmachtserklärungen

Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben ist, veranlasst der Notar weitere Schritte. So prüft er beispielsweise, ob öffentlich-rechtliche Genehmigungen eingeholt werden müssen oder ob die Gemeinde ein Vorverkaufsrecht hat, von dem sie möglicherweise Gebrauch machen will. Außerdem veranlasst der Notar, dass die Auflassungsvormerkung eingetragen und eventuelle Altlasten im Grundbuch gelöscht werden. Damit der Notar die entsprechenden Erklärungen abgeben kann, werden ihm die Vollmachten hierzu im Rahmen des Kaufvertrags erteilt. Andernfalls müssten Sie und der Verkäufer jedes Mal extra zum Notar fahren und ihn für die weiteren Abwicklungsschritte extra bevollmächtigen.

Weitere Inhalte

Neben diesen grundlegenden Punkten kann ein Hauskaufvertrag noch viele weitere Inhalte haben. So können beispielsweise Regelungen zu Erschließungsbeiträgen oder zu bestehenden Miet- und Pachtverhältnissen enthalten sein. Der Notar wird Sie aber beraten und Ihnen alles Wichtige erklären. Sind Sie unsicher, können Sie selbstverständlich auch einen Fachanwalt für Immobilienrecht zurate ziehen.

Der Vertragsentwurf

Ist alles soweit geklärt, erstellt der Notar einen Kaufvertrag und schickt Ihnen und dem Verkäufer den Vertragsentwurf zu. Diesen Vertragsentwurf bekommen Sie mindestens zwei Wochen vor dem offiziellen Verkaufstermin. So haben Sie genug Zeit, um den Entwurf in aller Ruhe zu prüfen. Sollten Sie mit bestimmten Punkten nicht einverstanden sein, können Sie diese natürlich ändern lassen. Und falls Sie etwas mehr Zeit für die Überprüfung brauchen, können Sie den Beurkundungstermin verschieben. Ansonsten wird der Vertragsentwurf übernommen und beim offiziellen Verkaufstermin dann als Kaufurkunde unterschrieben.

Achtung: Der Vertragsentwurf ist kein Vorvertrag!

Der Vertragsentwurf ist aber tatsächlich nur ein Entwurf für den späteren Kaufvertrag. Ein Vorvertrag ist etwas anderes. Ein Vorvertrag ist ein eigenständiger Vertrag, durch den Sie und der Verkäufer sich dazu verpflichten, später einen Kaufvertrag über die Immobilie abzuschließen. Sie haben durch den Vorvertrag somit die Sicherheit, dass Ihnen niemand Ihr Wunschhaus vor der Nase wegschnappt oder der Verkäufer Ihnen das Haus plötzlich doch nicht mehr verkaufen will. Der Verkäufer hat die Sicherheit, dass Sie sein Haus kaufen. Einen Vorvertrag müssen Sie aber nicht abschließen. Er kommt vielmehr freiwillig zustande, wenn sich die Vertragsparteien absichern wollen.

In dem Vorvertrag werden die wichtigsten Absprachen zum Hauskauf festgehalten. Außerdem wird darin festgelegt, bis wann der eigentliche Kaufvertrag geschlossen sein muss. Durch den Vorvertrag gehen beide Seiten eine verbindliche Verpflichtung ein. Es ist nicht möglich, dass Sie oder der Verkäufer später erklären, dass der Hauskaufvertrag doch nicht zustande kommen soll. Ganz im Gegenteil kann der Vertragsabschluss eingeklagt werden, wenn der Kaufvertrag bis zu dem Termin, der im Vorvertrag steht, noch nicht abgeschlossen wurde. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn sich die Situation zwischenzeitlich maßgeblich verändert hat und die bisherige Geschäftsgrundlage dadurch nicht mehr gegeben ist. Rechtlich gesehen ist der Vorvertrag somit ein Verpflichtungsgeschäft, das mit dem Abschluss des Hauskaufvertrags erfüllt wird. Und weil ein Hauskauf vom Notar beurkundet werden muss, muss auch beim dazugehörigen Vorvertrag ein Notar mitwirken.

Wie geht es weiter?

Haben Sie den Vertragsentwurf sorgfältig überprüft und sind Sie damit einverstanden, vereinbaren Sie einen weiteren Termin beim Notar. Dieser Termin ist der entscheidende Termin, denn Sie und der Verkäufer unterschreiben den Kaufvertrag. Damit ist die notarielle Kaufurkunde vorhanden. Rund eine Woche nach dem Beurkundungstermin schickt Ihnen der Notar den beglaubigten Kaufvertrag zu. Als Käufer bekommen Sie außerdem Post vom Finanzamt. In dem Bescheid steht, wie viel Grunderwerbssteuer Sie bezahlen müssen. Diese Zahlung sollten Sie auch möglichst zeitnah leisten, denn andernfalls kann das Eigentum nicht umgeschrieben werden. Zwischenzeitlich wird beim Notar die Bewilligung vorliegen, dass die alte Grundschuld gelöscht werden kann. Außerdem wird das Grundbuchamt bestätigt haben, dass die Auflassungsvermerkung eingetragen wurde. Dann können Sie oder Ihre Bank den Kaufpreis überweisen. Je nach Absprache erfolgt das entweder direkt an den Verkäufer oder auf ein Treuhandkonto des Notars. Anschließend erfolgt die Übergabe der Immobilie und Sie werden im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Damit sind Sie stolzer Hausbesitzer!

Bitte keine Musterverträge!

Sie müssen sich nicht selbst um den Hauskaufvertrag kümmern. Dafür ist der Notar zuständig! Er erstellt den Kaufvertrag und beglaubigt ihn. Sie erhalten dann eine offizielle Kaufurkunde. Wenn Ihnen jemand irgendeinen Mustervertrag andrehen möchte, lassen Sie sich nicht darauf ein. Denn zum einen kennt sich der Notar im Immobilienrecht aus und erstellt den Vertrag so, dass er für beide Seiten ausgewogen und rechtssicher ist. Und zum anderen ist ein Kaufvertrag für eine Immobilie, egal ob es sich dabei um ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Haus handelt, ohne notarielle Beurkundung nichtig.