Aktualisiert am 4. Januar 2022 von Ömer Bekar
Jedes Jahr werden unzählige Mietverträge geschlossen. Doch bevor Sie Ihren Mietvertrag unterschreiben, sollten Sie sich die Vereinbarungen genau durchlesen.
Mängel in der Mietwohnung, die Kosten für Reparaturarbeiten, Verstöße gegen die Hausordnung, Mieterhöhungen oder Schwierigkeiten bei der Kündigung sind nur ein paar Beispiele für Themen, die regelmäßig zu Stress zwischen dem Mieter und dem Vermieter führen. Und nicht selten landen solche Streitigkeiten vor Gericht. Spätestens wenn es zu einem Gerichtsverfahren kommt, spielt der Mietvertrag eine wichtige Rolle. Denn der Mietvertrag schafft die rechtliche Grundlage für das Mietverhältnis und regelt, welche Rechte und Pflichten der Mieter und der Vermieter haben.
Geht es um eine Mietwohnung, die zu Wohnzwecken vermietet wird, gibt es zwar gesetzliche Vorgaben. Doch das heißt nicht, dass der Mieter und der Vermieter keine individuellen Absprachen treffen können. Vielmehr können die Mietkonditionen in gewissen Grenzen durchaus ausgehandelt werden. Nun ist das Mietrecht aber ganz schön kompliziert. Viele Vermieter greifen deshalb auf vorgefertigte Vertragsmuster zurück. Solche Musterverträge, die auch Formular- oder Einheitsmietverträge genannt werden, enthalten alle wichtigen Regelungen. Außerdem werden sie regelmäßig an die aktuelle Rechtsprechung angepasst. Wenn Sie eine Wohnung vermieten möchten, können Sie also ruhig auf einen Mustervertrag zurückgreifen. Und als Mieter müssen Sie keine Bedenken haben, wenn Ihnen der Vermieter einen vorgefertigten Mietvertrag vorlegt. Aber, egal ob Sie Mieter oder Vermieter sind: Verlassen Sie sich nicht blind auf irgendwelche Vertragsmuster. Sondern lesen Sie sehr genau durch, welche Vereinbarungen Sie treffen. Worauf Sie achten sollten, erklären wir Ihnen im Folgenden.
Die verschiedenen Typen von Mietverträgen
Den einen Mietvertrag gibt es so gar nicht. Vielmehr wird zwischen verschiedenen Varianten unterschieden. Zu den wichtigsten Unterscheidungen gehört, ob es sich um einen zeitlich befristeten oder einen unbefristeten Mietvertrag handelt. Daneben gibt es mit dem Staffel- und dem Indexmietvertrag noch zwei Sonderformen.
Der befristete Mietvertrag
Ein zeitlich befristeter Mietvertrag wird auch als Zeitmietvertrag bezeichnet. Bei diesem Mietvertrag ist die Dauer des Mietverhältnisses von Anfang an festgelegt. Im Mietvertrag steht also nicht nur, wann das Mietverhältnis beginnt, sondern auch, wann es wieder endet. Ein Zeitmietvertrag kann abgeschlossen werden, wenn der Vermieter die Wohnung nach dem Ende der Mietdauer zur Selbstnutzung braucht. Oder wenn er umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten plant, die er kaum durchführen könnte, wenn die Wohnung bewohnt ist. Der Grund für die Befristung muss im Mietvertrag stehen. Weil der Zeitmietvertrag von Anfang an zeitlich befristet ist, endet er automatisch. Eine vorzeitige ordentliche Kündigung ist deshalb grundsätzlich nicht möglich. Es sei denn, diese Möglichkeit wurde im Mietvertrag vereinbart.
Der unbefristete Mietvertrag
Die meisten Mietverträge werden als unbefristete Mietverträge abgeschlossen. Unbefristet heißt, dass der Mietvertrag solange läuft, bis er vom Mieter oder vom Vermieter gekündigt wird.
Der Staffel- und der Indexmietvertrag
Beim Staffel- und beim Indexmietvertrag wird von Anfang an verbindlich vereinbart, wann und in welcher Höhe die Miete steigen wird. Dafür wird beim Staffelmietvertrag ein bestimmter Prozentsatz festgelegt. Und um diesen Prozentsatz erhöht sich die Miete einmal pro Jahr. Beim Indexmietvertrag ist die Miete an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten von privaten Haushalten in Deutschland gekoppelt. Der dazugehörige Preisindex wird vom Statistischen Bundesamt ermittelt. Steht eine Mieterhöhung an, legt der Vermieter den vorhergehenden und den aktuellen Preisindex zugrunde und ermittelt die Differenz.
Der Nachteil vom Staffel- und vom Indexmietvertrag besteht darin, dass die Miete regelmäßig steigt. Der Vorteil ist, dass der Mieter genau weiß, wie hoch die künftigen Mieten werden. Unerwartete Mieterhöhungen nach Modernisierungsarbeiten oder zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, die mitunter happig ausfallen können, muss der Mieter nicht fürchten. Denn sie sind beim Staffel- und beim Indexmietvertrag ausgeschlossen.
Der mündliche und der schriftliche Mietvertrag
Einen befristeten Mietvertrag mit einer Laufzeit von mehr als zwölf Monaten, einen Staffel- oder Indexmietvertrag und einen Mietvertrag auf Lebenszeit des Mieters müssen Sie schriftlich abschließen. Hier ist die Schriftform nämlich vorgeschrieben. Im Unterschied dazu haben Sie bei einem normalen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit die Wahl. Sie können also selbst entscheiden, ob Sie die Vereinbarungen mündlich treffen und das Mietverhältnis ganz ohne Papierkram per Handschlag besiegeln. Haben Sie den Mietvertrag mündlich geschlossen, ergeben sich alle Rechte und Pflichten rund um das Mietverhältnis aus den gesetzlichen Vorschriften. Das gilt jedenfalls dann, wenn es keine anderslautenden Absprachen gibt. Und genau das ist der Knackpunkt. Denn wenn es zu Unstimmigkeiten kommt, lassen sich mündliche Vereinbarungen kaum nachweisen. Deshalb werden Mietverträge so gut wie immer schriftlich geschlossen. Der schriftliche Vertrag hält alle Regelungen und Vereinbarungen fest. Und Sie können sich im Ernstfall darauf berufen.
Die wichtigsten Regelungen im Mietvertrag
Der schriftliche Mietvertrag sollte festlegen, welche Rechte und Pflichten der Mieter und der Vermieter haben. Tatsächlich ist ein Mietvertrag aber oft ein seitenlanges Schriftstück, in dem sich unzählige Klauseln aneinanderreihen. Für den Laien ist ein solcher Mietvertrag schwer zu durchschauen. Und hinzu kommt, dass viele Klauseln gar nicht wirksam sind, weil sie die Rechte einer Vertragspartei zu sehr schwächen oder umgekehrt zu sehr stärken. Bevor Sie einen Einheitsmietvertrag unterschreiben, sollten Sie prüfen, ob und mit welchen Regelungen folgende Punkte enthalten sind:
- Mieter und Vermieter: Im Mietvertrag sollten die Daten vom Mieter und vom Vermieter vollständig, also mit Namen, Anschrift und Telefonnummer erfasst sein.
- Mietsache: Der Mietvertrag muss klar und eindeutig beschreiben, welche Wohnung vermietet wird, welche Räume die Wohnung umfasst und wie groß sie ist. Werden zusammen mit der Wohnung Nebenräume wie ein Keller oder ein Stellplatz vermietet oder gibt es Gemeinschaftsräume, die genutzt werden können, sollten sie ebenfalls im Mietvertrag aufgeführt sein.
- Mietbeginn: Im Mietvertrag muss das Datum stehen, an dem das Mietverhältnis beginnt. Bei einem Zeitmietvertrag müssen außerdem auch das Vertragsende und der Grund für die zeitliche Befristung genannt sein.
- Miete: Im Mietvertrag muss stehen, wie hoch die monatliche Miete ist, woraus sie sich zusammensetzt und wann sie bezahlt werden muss.
- Kaution: Wird für die Wohnung eine Kaution verlangt, müssen die Regelungen hierzu in den Mietvertrag aufgenommen werden.
- Betriebskosten: Betriebskosten können umgelegt werden, wenn das so im Mietvertrag vereinbart ist.
- Nutzung der Mietsache: Im Vertrag kann geregelt sein, wie die Wohnung genutzt werden darf. So kann beispielsweise vertraglich festgehalten werden, dass die Wohnung nur zu Wohnzwecken, aber nicht gewerblich genutzt werden kann.
- Klein- und Schönheitsreparaturen: Grundsätzlich ist der Vermieter dafür zuständig, dass die Mietwohnung mängelfrei ist und vom Mieter uneingeschränkt zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Die Kosten für Klein- und Schönheitsreparaturen kann der Vermieter in gewissen Grenzen aber dem Mieter auferlegen.
- Hausordnung: Die Hausordnung stellt Regeln auf, die für das Zusammenleben aller Mieter im Haus gelten. Soll die Hausordnung ein Bestandteil des Mietvertrags sein, muss das so im Mietvertrag stehen.
Damit sind die wichtigsten Punkte abgedeckt. Wenn Sie sich über die gesetzlichen Vorgaben rund um Mietverhältnisse informieren möchten, schauen Sie sich die §§ 535 ff. BGB an. Einen ausführlichen Einheitsmietvertrag, der die Interessen des Mieters und des Vermieters berücksichtigt, finden Sie beispielsweise beim Deutschen Mieterbund e.V. Wir haben aber natürlich ebenfalls einen Vordruck für Sie!
Formular für einen Einheitsmietvertrag
Mietvertrag
_____________________________________________________________________
Name, Anschrift
– als Vermieter –
und
_____________________________________________________________________
Name, Anschrift
– als Mieter –
schließen folgenden Mietvertrag.
1. Mietobjekt
Das Mietobjekt Nr. ______________________________ befindet sich in
_____________________________________________________________________
(Ort, Straße, Hausnummer, Etage, Lage)
und umfasst Zimmer Küche Badezimmer Keller Garage/Stellplatz
__________________________________________
Die Wohnfläche beträgt ca. ______ Quadratmeter. Der Mieter ist berechtigt, die Waschküche den Trockenboden / Trockenplatz gemäß der Hausordnung mitzubenutzen. Dem Mieter werden für die Mietzeit _____ Schlüssel ausgehändigt.
2. Mietzeit
Das Mietverhältnis beginnt am __________ und wird für unbestimmte Zeit geschlossen.
3. Miethöhe
Die Kaltmiete beträgt _________ Euro monatlich, in Worten: ______________________________________ Euro.
Zusätzlich zur Kaltmiete bezahlt der Mieter
eine Vorauszahlung von ___________ monatlich für Heizung und Warmwasser.
eine Vorauszahlung von ___________ monatlich für die Wasserversorgung, die Müllabfuhr und die weiteren Betriebskosten gemäß der beiliegenden Auflistung.
Die Vorauszahlungen werden einmal pro Jahr abgerechnet. Die Abrechnung erfolgt nach dem in der Betriebskostenanlage erläuterten Schlüssel und wird erstellt, sobald dem Vermieter alle notwendigen Unterlagen vorliegen. Erhöhen sich die Heiz- und/oder Betriebskosten, so ist der Vermieter berechtigt, diese im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umzulegen und die Vorauszahlungen im nächsten Abrechnungszeitraum entsprechend zu erhöhen.
Die Gesamtmiete von ___________ Euro ist monatlich im Voraus, spätestens zum dritten Werktag eines Monats auf das Konto des Vermieters IBAN _______________________________, ______________________ einzuzahlen.
4. Mietsicherheit
Der Mieter und der Vermieter vereinbaren eine Mietsicherheit (Kaution) in Höhe von ______ Euro. Diese ist als Barzahlung oder Überweisung zu leisten. Kann der Mieter die Mietkaution nicht als Einmalleistung aufbringen, ist er berechtigt, die Mietsicherheit in maximal drei monatlichen Raten zu bezahlen. Alternativ steht es dem Mieter frei, die Mietsicherheit durch Stellen einer Bankbürgschaft oder durch Hinterlegen eines Sparbuchs zu leisten. Nach Beendigung des Mietverhältnisses wird die hinterlegte Mietsicherheit schnellstmöglich, spätestens aber nach ___ Monaten erstattet.
5. Zustand der Mietsache
Der Vermieter überlässt dem Mieter die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in dem Zustand, der zum Zeitpunkt der Übergabe besteht. Dieser Zustand ist beiden Vertragsparteien bekannt und wird in einem separaten Übergabeprotokoll festgehalten. Das Übergabeprotokoll ist Bestandteil dieses Mietvertrags. Vereinbarungen über Mängel und ggf. erforderliche Arbeiten sind dem Übergabeprotokoll zu entnehmen.
6. Benutzung der Mietsache
Die Mietsache wird dem Mieter ausschließlich zu Wohnzwecken überlassen. Jede andere Nutzung erfordert die vorherige Zustimmung des Vermieters. Eine Zustimmung des Vermieters ist überdies auch dann einzuholen, wenn der Mieter An-, Ein- oder Umbauten und anderweitige bauliche Veränderungen vornehmen möchte.
Die Haltung von Kleintieren in der Mietsache erfordert keine Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter behält sich jedoch vor, die Kleintierhaltung zu untersagen, wenn die Mietsache hierdurch beeinträchtigt wird oder sich andere Hausbewohner und Nachbarn belästigt fühlen. Die Haltung von Katzen, Hunden und anderen Tieren bedarf einer Absprache mit dem Vermieter.
7. Instandhaltung der Mietsache
Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache und die gemeinschaftlichen Einrichtungen pfleglich zu behandeln. Schäden am Haus und in den Mieträumen sind dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Für Folgeschäden, die auf eine verspätete Anzeige zurückzuführen sind, haftet der Mieter.
Der Mieter hat sicherzustellen, dass die Mietsache ordnungsgemäß gereinigt, ausreichend gelüftet und beheizt sowie vor Frostschäden geschützt wird. Für Schäden, die durch die Verletzung der Obhut-, Sorgfalts- und Anzeigepflichten schuldhaft verursacht werden, haftet der Mieter. Dies gilt auch dann, wenn die Schäden von Angehörigen, Arbeitern, Handwerkern und anderen Personen verursacht werden, die sich auf Wunsch und mit Wissen des Mieters in der Mietsache aufhalten.
8. Schönheitsreparaturen
Die Kosten für Schönheitsreparaturen während der Mietdauer trägt der Mieter. Zu Schönheitsreparaturen gehören Arbeiten wie das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken sowie das Lackieren von Heizkörpern, Innentüren sowie der Fenster und der Wohnungstür auf der Innenseite. Zeitpunkt und Häufigkeit der Schönheitsreparaturen richten sich nach dem Renovierungsbedarf im konkreten Fall.
9. Bagatellschäden (Kleinreparaturen)
Kleinreparaturen umfassen Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten an Vorrichtungen, die dem direkten und regelmäßigen Gebrauch durch den Mieter unterliegen. Zu diesen Vorrichtungen zählen unter anderem die Wasser-, Strom- und Gasinstallationen, die Heiz- und Kochvorrichtungen, Rollläden, Fenster und Türen samt Schlössern. Die Kosten für die Reparatur und Instandsetzung bei Bagatellschäden trägt der Mieter bis zu einer Höchstgrenze von _____ Euro im Einzelfall und _______ Euro pro Jahr.
10. Betreten der Mietsache durch den Vermieter
Der Vermieter oder sein Beauftragter kann die Mieträume nach vorheriger Abstimmung mit dem Mieter betreten, sofern erforderlich auch zusammen mit Handwerkern oder Interessenten, wenn wichtige Gründe vorliegen. Dabei hat der Vermieter auf die Arbeitszeit und andere, persönliche Hinderungsgründe des Mieters Rücksicht zu nehmen. Ist der Mieter längere Zeit abwesend, ist der Vermieter darüber zu informieren, wer Zugang zur Mietsache hat. Diese Vereinbarung soll eine Zutrittsmöglichkeit im Notfall sicherstellen.
11. Kündigung
Für eine Kündigung des Mietvertrags finden die Vorschriften der §§ 573 ff BGB Anwendung. Die Kündigung bedarf der Schriftform.
12. Mehrere Mieter
Mehrere Mieter haften gesamtschuldnerisch für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis. Kündigungen, Mieterhöhungen sowie andere Erklärungen mit dem Ziel, eine Vertragsänderung herbeizuführen, müssen von oder gegenüber allen Mietern abgegeben werden.
13. Hausordnung
Die Hausordnung, die diesem Mietvertrag als Anlage beiliegt und im Treppenhaus des Mietobjekts ausgehängt ist, ist Bestandteil dieses Mietvertrags.
14. Auszug des Mieters
Endet das Mietverhältnis, hat der Mieter die Mietsache ausgeräumt, besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln zu einem zuvor vereinbarten Termin zu übergeben. Wie bei der Übernahme wird auch bei der Abgabe der Mietsache ein Protokoll erstellt. Auf Aufforderung des Vermieters hat der Mieter bauliche Veränderungen, die er während der Mietdauer durchgeführt hat, zu entfernen und den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherzustellen.
15. Individuelle Vereinbarungen
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16. Nebenabreden
Weitere Vereinbarungen und mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen und Ergänzungen jeglicher Art bedürfen der Schriftform.
17. Salvatorische Klausel
Sollten einzelne Vereinbarungen aus diesem Vertrag nebst Anlagen unwirksam sein oder werden, so bleiben die übrigen Vereinbarungen hiervon unberührt. Die unwirksame Vereinbarung wird durch eine Vereinbarung ersetzt, die dem wirtschaftlich gewollten Inhalt in rechtlich zulässiger Weise entspricht.
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Ort, Datum, Unterschrift Vermieter Ort, Datum, Unterschrift Mieter
Anlagen: Übergabeprotokoll, Hausordnung, Nebenkostenanlage